FAQ HypoGO · 35 otázek

Vše, co potřebujete vědět před GO.

Otázky, které slyšíme od klientů nejčastěji — a odpovědi, které dáváme upřímně. Bez marketingové vaty, s odkazy na zákon a ČNB.

Základy hypotéky

5 otázek
Co je to hypotéka a jak se liší od běžného úvěru?
TL;DRHypotéka je dlouhodobý úvěr (10–30 let) zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Díky této záruce má banka výrazně nižší úrokovou sazbu než u spotřebitelského úvěru — typicky o 3–6 procentních bodů.

Hypoteční úvěr je definován zákonem č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru (ZSÚ) jako úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, jejíž hodnota slouží jako záruka splacení.

Tři hlavní rozdíly oproti běžnému spotřebitelskému úvěru:

  • Zajištění nemovitostí — banka může v případě nesplácení přistoupit k prodeji zastavené nemovitosti.
  • Delší splatnost — typicky 10–30 let (ČNB strop je 30 let, u žadatelů ≤36 let 40 let).
  • Nižší úroková sazba — díky nižšímu riziku banky nabízí sazby o několik procentních bodů nižší.
Související
Je služba HypoGO opravdu zdarma?
TL;DRAno. Za kalkulačku, propojení se specialistou ani za vyřízení hypotéky neplatíte nic. Specialistu odměňuje banka z provize, kterou by jinak vyplatila vlastnímu obchodníkovi. Výši provize od jednotlivých bank vám podle § 93 ZSÚ na vyžádání sdělíme.

Model je v ČR standardní — funguje stejně jako u realitních makléřů. Banka má vlastní obchodní síť (pobočky) i externí síť (zprostředkovatelé). Provize je v obou případech přibližně stejná, takže ani vaše sazba nebývá horší než „přímo z banky".

Naopak: protože vidíme nabídky 8 bank současně, často vyjednáme lepší podmínky než pobočka, která tlačí jen jeden produkt.

Související
FAQDohled ČNB
Jak dlouho trvá celý proces od kalkulačky po peníze na účtě?
TL;DRU nové hypotéky 2–4 týdny od podpisu závazné nabídky po čerpání. Záleží na rychlosti odhadce, katastru a vaší ochotě podepisovat e-podpisem.

Co kdy probíhá

  • Den 1–3: Kalkulačka, předběžné posouzení, propojení se specialistou.
  • Den 4–10: Sběr dokumentů, odeslání žádostí, schválení banky.
  • Den 11–18: Odhad nemovitosti, podpis úvěrové smlouvy.
  • Den 19–28: Vklad zástavního práva do katastru, čerpání.
Související
Kolik si vlastně můžu půjčit?
TL;DRBanka schválí maximálně tolik, aby splátka nepřesáhla ~45 % vašeho čistého příjmu (ČNB limit DSTI) a celkový dluh nepřekročil 8,5násobek ročního čistého příjmu (DTI). Pro žadatele ≤36 let je strop DSTI 50 % a DTI 9,5×.

Spočítat orientačně to umíte sami za 60 vteřin v naší kalkulačce. Hraje roli také hodnota nemovitosti (LTV strop ČNB = 80 %, výjimka 90 % pro ≤36 let na vlastní bydlení).

Související
Kolik vlastních peněz musím mít?
TL;DRStandard je 20 % z hodnoty nemovitosti (LTV 80 %). Pokud je vám ≤36 let a kupujete vlastní bydlení, stačí 10 % (LTV 90 %). U investiční nemovitosti je strop od 4/2026 LTV 70 % — tedy minimálně 30 %.

Do „vlastních zdrojů" se počítají úspory, dar od rodiny doložený smlouvou, nebo doplatek z prodeje stávající nemovitosti. Spotřebitelský úvěr na akontaci banky neakceptují.

Související

Sjednání a proces

5 otázek
Jaké dokumenty budu potřebovat?
TL;DRObčanský průkaz, potvrzení o příjmu (zaměstnanci) nebo daňové přiznání za 2 roky (OSVČ), výpisy z bankovního účtu za 3 měsíce, kupní smlouva nebo rezervační smlouva a doklad o vlastních zdrojích. Většinu zvládneme přes Bankovní identitu.

Pro zaměstnance

  • Potvrzení o příjmu od zaměstnavatele (ne starší než 1 měsíc)
  • Výpisy z bankovního účtu 3 měsíce zpět
  • Občanský průkaz

Pro OSVČ a podnikatele

  • Daňová přiznání za poslední 2 roky včetně příloh
  • Potvrzení od finančního úřadu o bezdlužnosti
  • Výpisy z podnikatelského a osobního účtu
Související
Můžu vyřídit hypotéku kompletně online?
TL;DRVětšinu ano — kalkulačku, srovnání i podklady vyřídíte online. Banka ale u nové hypotéky vyžaduje osobní identifikaci alespoň jednou; specialista přijede za vámi.

Důvod je legislativní: podle zákona č. 253/2008 Sb. (AML) musí banka před uzavřením smlouvy ověřit vaši totožnost. Řada bank už identifikaci zvládne plně online přes bankovní identitu, jinde proběhne jednou osobně.

Související
Kdo a kdy bude odhadovat moji nemovitost?
TL;DROdhad provede znalec smluvený s bankou — typicky do 5 pracovních dnů od objednání. U 70 % bytů v ČR dnes proběhne odhad pouze online (z fotek a katastru) za 1–2 dny. Náklad je 3 500–8 000 Kč.

Online (desktop) odhad funguje pro standardní byty v Praze, Brně a krajských městech. Rodinné domy, chalupy a netypické nemovitosti vyžadují osobní prohlídku.

Související
Co když mě banka zamítne?
TL;DRŽádáme paralelně u 2–3 bank, takže zamítnutí jednou bankou neznamená konec. Pokud zamítnou všechny, podíváme se na konkrétní důvod — typicky DSTI, registry SOLUS/CRIF nebo nedostatečná historie u OSVČ — a pomůžeme připravit lepší žádost za 6–12 měsíců.

Zamítnutí nezůstává v registru — banky si ho vzájemně nesdílejí. Sdílí se jen aktivní úvěry a opožděné splátky (registry SOLUS, CRIF, BRKI).

Související
Můžu po podpisu ještě změnit banku?
TL;DRDo podpisu úvěrové smlouvy: kdykoliv bez sankce. Po podpisu ale před čerpáním: většinou nutnost zaplatit odhad (3,5–8 tis. Kč). Po čerpání: až po skončení fixace, jinak hradíte sankci podle § 117 ZSÚ.

Podle § 117 ZSÚ máte právo splatit hypotéku předčasně, ale banka může vyúčtovat „účelně vynaložené náklady" — typicky 0,25 % z předčasně splacené částky za každý rok zbývající fixace.

Související

Sazby & poplatky

5 otázek
Jaký je rozdíl mezi úrokovou sazbou a RPSN?
TL;DRÚroková sazba je „čistá" cena peněz. RPSN (roční procentní sazba nákladů) zahrnuje navíc všechny poplatky — vedení účtu, pojištění, odhad. RPSN je tedy reálnější. Banky musí RPSN uvádět podle § 95 ZSÚ.

Pokud srovnáváte nabídky, vždy se dívejte na RPSN, ne jen na úrokovou sazbu. Banka s úrokem 4,79 % a vysokými poplatky může být dražší než banka s úrokem 4,89 % bez poplatků.

Související
Jakou fixaci si zvolit — 3, 5, nebo 10 let?
TL;DRUniverzální odpověď neexistuje. Kratší fixace jsou teď levnější — nejlepší nabídky u 3 let začínají na 4,84 % — a hodí se, pokud čekáte pokles sazeb. Delší fixace kupuje jistotu: 10 let stojí přibližně 0,2–0,4 p.b. navíc. Většina klientů dnes volí 3–5 let.

Orientačně z naší nabídky: fixace 3 roky od 4,84 %, 5 let od 4,94 %, 7 let od 5,25 %. Čím delší fixace, tím vyšší sazba — platíte za jistotu. Konkrétní sazbu pro vás ověří specialista u bank.

Související
Jaké poplatky platím kromě úroku?
TL;DRStandardně: jednorázový poplatek za zpracování (0–4 900 Kč podle banky), odhad nemovitosti (3,5–8 tis. Kč), katastrální poplatek (2 000 Kč). Měsíční vedení účtu hypotéky bývá 0–200 Kč. Pojištění schopnosti splácet je dobrovolné.

Většina bank dnes nabízí „0 Kč za zpracování" při sjednání s vázanou službou (běžný účet nebo pojištění). Vždy si nechte spočítat RPSN — to vám prozradí všechny skryté poplatky.

Musím si vzít pojištění schopnosti splácet?
TL;DRNe. Pojištění je dobrovolné a banka vám ho nesmí podmiňovat schválením hypotéky. Většina bank ale nabízí výrazné slevy (0,1–0,3 p.b. ze sazby), pokud si pojištění vezmete u nich.

Doporučujeme srovnat — pojištění u banky vs. samostatné životní/úrazové pojištění. U mladších klientů bez závazků se často víc vyplatí čistá nižší sazba. U klientů 40+ s rodinou má pojištění reálný smysl.

Související
Můžu si na sazbě smlouvat?
TL;DRAno, a v ČR se to běžně dělá. Banky mají „tabulkovou" sazbu a „individuální" sazbu (typicky o 0,1–0,4 p.b. nižší). Individuální dostanete podle bonity, výše úvěru a počtu vázaných služeb. Přes zprostředkovatele typicky bez vyjednávání.

Pro klienty s vysokou bonitou (DSTI ≤30 %, čistý příjem nad 80 000 Kč, LTV ≤70 %) jednáme se třemi top bankami paralelně. Konkurence mezi nimi posune sazbu obvykle o 0,2–0,5 p.b. dolů.

Hypotéka pro OSVČ

5 otázek
Jak banka počítá můj příjem, když mám paušální výdaje?
TL;DRBanka bere z daňového přiznání základ daně (příjmy minus paušál) a z něj odhadne čistý příjem. U paušálu 60 % je to typicky jen 30–40 % vašeho fakturovaného obratu. To je nejčastější důvod, proč OSVČ dostávají nižší hypotéky než zaměstnanci se stejným obratem.

3 banky v ČR nově nabízí „obratovou metodu" — počítají z obratu místo ze základu daně. Lépe pro OSVČ s vysokými reálnými výdaji.

Související
Jsem v paušální dani — uznají mě banky?
TL;DRAno, ale jen 4 banky ze 8 aktivně. Místo daňového přiznání doložíte výpis z bankovního účtu za 12 měsíců a banka odhadne příjem z reálných přijatých plateb. Pro pásmo II a III (obrat nad 1,5 mil. Kč) je to obvykle bez problémů.

Pokud jste v paušálu prvním rokem, banky vyžadují poslední daňové přiznání před vstupem do paušálu nebo alespoň 6měsíční historii faktur.

Jsem majitel s.r.o. — můžu žádat?
TL;DRAno. Banka kombinuje váš příjem z odměny jednatele + podíl na zisku (dividendy za poslední 2 roky). Pokud žádáte na nemovitost vedenou v s.r.o., mluvíme o korporátní hypotéce — má jiné podmínky a typicky vyšší sazbu.

Doložíte: závěrku 2 roky zpět, daňové přiznání společnosti, výpis z účtu pro dividendy, společenskou smlouvu, výpis z OR.

Související
Mám menší nedoplatek na FÚ — je to problém?
TL;DRBanky vyžadují potvrzení o bezdlužnosti z FÚ a ČSSZ. Nedoplatek pod 5 000 Kč zaplaťte před žádostí a nechte si potvrzení vystavit po 14 dnech (FÚ aktualizuje stav). Velký nedoplatek (nad 50 000 Kč) blokuje schválení u všech bank.

Roční potvrzení o bezdlužnosti z FÚ má cenu 0 Kč přes datovou schránku. Lhůta vyřízení: 7–14 dnů.

Začínám podnikat — můžu rovnou žádat o hypotéku?
TL;DRBanky vyžadují minimálně 12 měsíců historie OSVČ (některé 24 měsíců) — bez daňového přiznání to nejde. Pokud začínáte, lepší varianta je: 1) zatím žádat jako zaměstnanec, 2) převést činnost na OSVČ až po sjednání hypotéky.

Výjimka: pokud jste OSVČ ve stejném oboru, kde jste předtím byli zaměstnanci (3+ roky), některé banky uznávají kombinovanou historii a stačí 6 měsíců.

Mladí ≤36 let

5 otázek
Co všechno mi věk ≤36 let umožní?
TL;DRČNB vám povoluje 3 výjimky: LTV až 90 % (stačí 10 % vlastních), DSTI až 50 % (vyšší podíl splátky z příjmu), DTI až 9,5× (vyšší celkový dluh). Platí jen pro nemovitost určenou k vlastnímu bydlení, ne pro investici.

Rozhodný věk je věk v den podání žádosti. Pokud vám 37 bude až v průběhu vyřizování, výjimka zůstává v platnosti.

Související
Co když jsem ≤36, ale partnerka 38?
TL;DRPokud aspoň jeden z žadatelů je ≤36 let, výjimka platí pro celý úvěr. Stačí, abyste byli oba spolužadatelé (nestačí spoludlužník nebo ručitel).

Rozhodný věk se počítá u mladšího žadatele. ČNB v metodickém pokynu z 03/2024 výslovně potvrdila, že stačí jeden ≤36.

Existuje státní podpora kromě výjimky ČNB?
TL;DRProgram „Nová zelená úsporám" pro mladé do 36 let — dotace na úsporné bydlení (zateplení, FV) až 250 000 Kč. Žádný program přímé hypoteční dotace momentálně neběží (program „Hypotéka pro mladé" byl ukončen v roce 2022).

Pokud kupujete s podporou NZÚ, banka započítá očekávanou dotaci do vlastních zdrojů — efektivně tedy nižší LTV.

Související
Můžu si jako mladý vzít hypotéku na 40 let?
TL;DRAno — jen pro žadatele ≤36 let (jinak ČNB strop 30 let). Splatnost ale nesmí přesáhnout věk 70 let na konci splácení. Tedy maximální splatnost = 70 minus váš věk při podpisu.

40letá splatnost má smysl, pokud chcete co nejnižší měsíční splátku. Nevýhoda: zaplatíte výrazně více na úrocích za celé období. Doporučujeme spíš 25–30 let s občasnými mimořádnými splátkami.

Rodiče mi pomohou s akontací — jak to doložit?
TL;DRStandardně darovací smlouvou mezi rodiči a vámi (vzor banky pošlou e-mailem). Daň z darování v 1. skupině (rodiče→děti) je 0 % — neplatí se nic. Banka chce vidět příchod peněz na váš účet.

Alternativa: rodiče se mohou stát spoludlužníky (sdílí splátku) nebo ručiteli (jen pokud nebudete platit). U mladších klientů je často potřeba ke schválení DSTI.

Investiční hypotéka

5 otázek
Co se změnilo s investiční hypotékou v dubnu 2026?
TL;DRČNB od 1. dubna 2026 zavedla strop LTV 70 % pro nemovitosti pořizované za účelem pronájmu (tzv. „buy-to-let"). Dříve běžných 80 % už nelze získat. Současně vyžaduje vyšší rezervu v DSTI — 50 % předpokládaného nájmu se nepočítá do příjmu.

Tato restrikce platí jen pro „další než první nemovitost". Pokud první nemovitost vlastníte a pronajímáte, ale kupujete vlastní bydlení, výjimka neplatí.

Související
Jak banka započítá příjem z pronájmu?
TL;DRBanky započítávají typicky 50–70 % nájmu jako příjem (zbylá část jako rezerva na neobsazenost, opravy, daň). Potřebují vidět nájemní smlouvu a buď daňové přiznání s § 9 (pronájem) nebo výpis z účtu s 6 měsíci platby nájmu.

Pro budoucí nájem (kupujete na pronájem, ještě nepronajímáte) banky pracují s tzv. tržním nájmem — odborným odhadem od znalce. Typicky 4–5 % p.a. z hodnoty nemovitosti.

Je sazba investiční hypotéky vyšší?
TL;DRAno. Banky účtují +0,3 až +0,6 p.b. navíc oproti standardní hypotéce na vlastní bydlení. Důvod: ČNB vyžaduje na investiční úvěry vyšší kapitálové rezervy bank.

Orientačně: investiční hypotéka bývá o 0,3–0,6 p.b. dražší než stejná hypotéka na vlastní bydlení.

Můžu byt z hypotéky pronajímat přes Airbnb?
TL;DRZáleží na bance. 5 z 8 bank Airbnb výslovně zakazují (jako porušení účelu úvěru). Zbylé to tolerují, pokud máte hlavní bydliště jinde nebo využíváte byt částečně i sami. Vždy přiznejte bance záměr — pozdější odhalení může vést k okamžité splatnosti.

Praha a Brno navíc regulují krátkodobé pronájmy obecní vyhláškou — od 2026 je v centru Prahy povinný souhlas SVJ a kolaudace na ubytovací zařízení.

Kolik nemovitostí můžu mít na hypotéku zároveň?
TL;DRŽádný explicitní strop neexistuje. Limituje vás DSTI a DTI — součet všech splátek nesmí přesáhnout 45 % příjmu (≤36 let: 50 %), celkový dluh max 8,5× ročního příjmu (≤36: 9,5×). V praxi to znamená 2–4 nemovitosti u běžného klienta.

Profesionální investoři přepínají po 3–4 nemovitostech na korporátní hypotéku s.r.o. — DSTI/DTI limity se počítají z hospodaření firmy, ne osobně.

ČNB & regulace

5 otázek
Jak HypoGO funguje pod dohledem ČNB?
TL;DRHypoGO je značka společnosti Offgrid Labs s.r.o., která je samostatným zprostředkovatelem spotřebitelského úvěru zapsaným v registru ČNB. Zápis si ověříte na jerrs.cnb.cz ↗.

Naši specialisté mají certifikaci ČNB podle zákona č. 257/2016 Sb. (ZSÚ). Každý specialista má profesní pojištění odpovědnosti a podléhá pravidelným kontrolám regulátora.

V případě sporu o zprostředkování úvěru máte právo obrátit se na Finančního arbitra ČR (finarbitr.cz ↗) — řízení je pro spotřebitele bezplatné.

Co znamenají ty zkratky LTV, DSTI a DTI?
TL;DRLTV = poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (strop 80 %, ≤36 90 %). DSTI = poměr měsíční splátky k čistému příjmu (45 % / ≤36 50 %). DTI = celkový dluh dělený ročním příjmem (8,5× / ≤36 9,5×). Všechny 3 limity musí být splněny současně.

ČNB nastavení ukazatelů reviduje zpravidla 2× ročně — deaktivované limity může znovu zapnout. Aktuální stav najdete v úředním sdělení ČNB.

Související
Jaká data o mně sbíráte a komu je předáváte?
TL;DRSbíráme jen to, co potřebujeme pro propojení se specialistou (jméno, kontakt, situace). Předáváme výhradně přidělenému specialistovi, který je vázán mlčenlivostí. Vaše data posíláme dál do banky jen s vaším explicitním souhlasem, předem ukážeme, co a komu.

Vaše data nikdy neprodáváme. Pro měření návštěvnosti a výkonu kampaní používáme analytické a marketingové nástroje (Google Analytics, Meta Pixel, Microsoft Clarity) — vždy ale jen s vaším souhlasem v cookie liště; bez něj se nespustí a web funguje normálně dál. Plné znění v Zásadách ochrany osobních údajů a Zásadách cookies.

Co když budu mít stížnost?
TL;DR1) Napište nám na info@hypogo.cz — odpovídáme do 30 dnů (zákon o ochraně spotřebitele). 2) Pokud nesouhlasíte s vyřízením, obraťte se na Finančního arbitra — bezplatné mimosoudní řízení. 3) Případně podnět na ČNB.

Detailní postup v Reklamačním řádu.

Co je ten zákon č. 257/2016 Sb. (ZSÚ)?
TL;DRZákon o spotřebitelském úvěru — hlavní právní norma upravující hypotéky pro fyzické osoby v ČR. Definuje práva spotřebitele, povinnosti banky a zprostředkovatele, podmínky předčasného splacení, sankce a transparenci poplatků (RPSN).

Klíčové paragrafy pro vás:

  • § 93 — povinnost zprostředkovatele sdělit výši své odměny na vyžádání
  • § 91 — povinnost zveřejnit reprezentativní příklad úvěru
  • § 95 — povinné uvádění RPSN
  • § 117 — předčasné splacení a maximální sankce
Související

Nenašli jsme žádnou odpověď

Zkuste jiná klíčová slova — nebo se zeptejte přímo našeho specialisty.

Pořád nejasné? Zavolejte.

Otázky o hypotéce jsou normální — proto tu jsme. Bez tlaku, bez závazku.

Zavolat 246 034 350 Napsat e-mail →
✓ Pod dohledem ČNB ✓ Zdarma pro klienta ✓ Žádný spam