Hypotéka bez úspor: kolik musíte mít a kde vzít zbytek
Celou cenu nemovitosti vám banka nepůjčí, hranici drží Česká národní banka. Chybějící část ale dofinancovat jde. Ukážeme vám čtyři cesty a u každé řekneme, co za ni zaplatíte.
Michaela Foldynová provoz HypoGO
Existuje stoprocentní hypotéka?
U banky ne. Půjčí vám nejvýš 80 % hodnoty nemovitosti. Pokud je vám pod 36 let a kupujete bydlení pro sebe, 90 %.
Zbytek musíte doplatit z jiných zdrojů. Nemusí to ale být vaše naspořené peníze, a právě o tom je zbytek téhle stránky.
Tomu poměru se říká LTV. Je to podíl půjčené částky na hodnotě nemovitosti, kterou dáte bance do zástavy. Limit určuje Česká národní banka a banky ho musí dodržet.
Na bytě za 4 miliony to znamená obstarat si 800 tisíc. Do 36 let 400 tisíc.
Když narazíte na inzerát na stoprocentní hypotéku, nabízí vám některou z cest níž. Limit tím nikdo neporušuje.
Jedna výjimka přesto existuje. ČNB nechává každé bance kvótu odpovídající nejvýš 5 % objemu hypoték, které poskytla v předchozím čtvrtletí, a v ní smí limit překročit. Proto některé banky inzerují i vyšší podíl. Je to ale výjimka pro malou část žadatelů, ne nárok, takže s ní při plánování rozpočtu nepočítejte.
Kolik smí dělat splátka z příjmu?
Možná jste četli, že splátky nesmí přesáhnout zhruba polovinu čistého příjmu. U hypotéky na vlastní bydlení to jako pravidlo neplatí.
Měřily to dva ukazatele. DSTI je podíl měsíční splátky na čistém měsíčním příjmu, DTI je celkový dluh dělený ročním čistým příjmem. Oba má ČNB vypnuté a v červnu 2025 to znovu potvrdila.
Zbylo z nich interní pravidlo každé banky, a to se liší. Proto stejnou žádost jedna banka zamítne a druhá schválí. A proto se vyplatí vědět, u které žádat.
Jinak je to u investiční nemovitosti. Tam ČNB od dubna 2026 strop drží: LTV 70 % a dluh nejvýš sedminásobek ročního čistého příjmu. Pokud kupujete na pronájem, platí pro vás jiná čísla než na téhle stránce.
Kde vzít zbývajících 800 tisíc?
1. Dát do zástavy druhou nemovitost
Nejčastější řešení. Banka počítá limit z hodnoty toho, co má v zástavě, ne z ceny bytu, který kupujete.
Na číslech: byt stojí 4 miliony a z něj samotného by vám banka půjčila 3,2 milionu. Přidáte do zástavy nemovitost rodičů za 3 miliony. Zajištění je najednou 7 milionů a potřebné 4 miliony z něj dělají 57 %. Limit je splněný a vy jste nedali korunu.
Co to stojí: v zástavě jsou dvě nemovitosti a při nesplácení může banka sáhnout na obě. Je to rozhovor, který je lepší vést s rodiči předem a nahlas.
Druhou nemovitost jde ze zástavy později vyvázat. V příkladu výš ve chvíli, kdy budete dlužit méně než 3,2 milionu. Nebývá to automatické a podmínky se mezi bankami liší, takže se na ně ptejte hned při sjednávání.
2. Úvěr ze stavebního spoření
Chybějící část dofinancujete meziúvěrem od stavební spořitelny. Nemusíte mít předem naspořeno, smlouvu vám založí a meziúvěr poskytne rovnou.
Splátka bývá nižší než u spotřebitelského úvěru, protože splatnost je delší.
3. Jiný úvěr
Funguje to, ale banka novou splátku uvidí a započítá si ji. Kdo si vezme spotřebitelský úvěr na akontaci měsíc před žádostí o hypotéku, obvykle si tím hypotéku zavře.
Akontace je ta část ceny, kterou platíte ze svého. Pokud tudy jdete, řekněte to specialistovi předem. Dá se to poskládat ve správném pořadí.
4. Peníze od rodiny
Nejlevnější cesta, ale záleží na formě. Dar se do vašich závazků nezapočítá a banka k němu obvykle chce darovací smlouvu.
Půjčka od rodiny je závazek jako každý jiný. Když ji zatajíte a banka na ni přijde, řešíte větší problém než chybějící akontaci.
Poslední možnost je americká hypotéka na nemovitost, kterou už vlastníte. Má vyšší sazbu a kratší splatnost než hypotéka na bydlení, takže dává smysl spíš na doplnění než na celou částku.
Co vás financování celé ceny stojí?
Když do úvěru vstupujete bez vlastních peněz, má to tři důsledky. Žádný z nich neznamená, že se to nevyplatí, ale spočítat si je má člověk dřív, než podepíše rezervační smlouvu.
Splácíte z větší částky. Rozdíl mezi 80 a 100 % ceny bytu za čtyři miliony je 800 tisíc jistiny. Z té se počítají úroky po celou dobu splácení.
Banka si vyšší riziko účtuje. Čím vyšší podíl na hodnotě nemovitosti, tím horší sazbu obvykle dostanete. Rozdíl mezi pásmem do 70 a nad 80 % je znát na splátce každý měsíc.
Nemáte polštář. Když ceny nemovitostí klesnou a vy budete potřebovat prodat, nemusí prodejní cena pokrýt zbytek úvěru. S vlastním vkladem 20 % ten prostor máte, bez něj ne.
Dá se hypotéka získat bez doložení příjmu?
Příjem doložit musíte vždy. Nemusí to ale být potvrzení od zaměstnavatele. Banka má ze zákona povinnost posoudit, jestli splátky utáhnete. Liší se jen forma, kterou uzná.
Místo papíru od zaměstnavatele dnes banky běžně berou výpis z účtu za několik měsíců. U OSVČ daňové přiznání, u některých bank stačí obrat na účtu místo zisku. To je rozdíl, který rozhoduje u lidí s vysokými odpisy.
Příjem z pronájmu se dokládá nájemní smlouvou a přiznáním.
Nejvíc to pomůže OSVČ, majitelům firem s nízkou vyplácenou mzdou, lidem s příjmem z několika zdrojů a těm, kdo pracují na zkrácený úvazek u více zaměstnavatelů.
Pokud je překážkou spíš záznam v registru než doložení příjmu, rozepsali jsme to na stránce o americké hypotéce, včetně toho, jak dlouho v registrech záznamy zůstávají.
Časté dotazy
Musí být zastavená nemovitost moje?
Nemusí. Do zástavy jde dát nemovitost rodičů nebo jiné blízké osoby, pokud s tím majitel souhlasí a podepíše zástavní smlouvu. Majitel se tím nestává dlužníkem a nesplácí, ručí ale svou nemovitostí. Při nesplácení na ni může banka sáhnout.
Vadí bance, že si na doplatek beru další úvěr?
Nevadí, ale splátku toho úvěru si započítá do vašich výdajů a o to méně vám půjčí. Rozhoduje pořadí. Když si úvěr vezmete těsně před žádostí o hypotéku, obvykle si tím hypotéku zavřete. Řekněte to specialistovi dřív, než něco podepíšete.
Počítá se dar od rodičů jako vlastní zdroje?
Ano. Dar se do vašich závazků nezapočítá a banka ho bere jako vlastní zdroje. Obvykle k němu chce darovací smlouvu a doklad, že peníze skutečně přišly. Půjčka od rodiny je naopak závazek jako každý jiný a do posouzení vstupuje.
Kolik musím mít našetřeno, když je mi pod 36 let?
Desetinu ceny nemovitosti, tedy 400 tisíc u bytu za 4 miliony. Výhodnější limit LTV 90 % platí jen na bydlení pro vás, ne na nemovitost k pronájmu. Je to dnes jediná výhoda, kterou věk do 36 let u hypotéky přináší.
Co se stane, když mě banka zamítne?
Zamítnutá žádost zůstane v bankovním registru rok. Kdo obejde pět bank a všude ho odmítnou, přijde k šesté v horší pozici, než měl na začátku. Proto má smysl zjistit předem, která banka vaši situaci bere, a podat žádost cíleně.
Jak vám s tím pomůžeme?
Splátku si spočítáte rovnou tady a bez zadávání kontaktu. Když budete chtít pokračovat, specialista projde vaši situaci a žádost podá tam, kde má šanci projít.
Vy neplatíte nic, jeho odměňuje banka. Kolik dostane, vám na vyžádání řekneme.