První hypotéka krok za krokem.

Než vůbec budete o čemkoliv vyjednávat s bankou, potřebujete dvě čísla: kolik si můžete dovolit půjčit a kolik vás to bude měsíčně stát. Banky vychází ze tří limitů ČNB:

• DSTI ≤45 % — měsíční splátka nesmí přesáhnout 45 % vašeho čistého příjmu. Pokud je vám ≤36 let, výjimka na 50 %.
• DTI ≤8,5× — celkový dluh max 8,5× ročního čistého příjmu. ≤36 let: 9,5×.
• LTV ≤80 % — banka půjčí max 80 % hodnoty nemovitosti. ≤36 let s vlastním bydlením: 90 %.

V naší kalkulačce zadáte cenu nemovitosti, vlastní zdroje, čistý příjem a věk — výsledkem je orientační splátka, sazba a kontrola, zda plníte limity ČNB. Bez registrace, bez závazku.

Banky nabízí desítky variant, ale pro první hypotéku je rozhodnutí ve třech dimenzích:

1. Účel — vlastní bydlení vs. investice

Pokud kupujete byt k vlastnímu bydlení, máte přístup k výjimce ČNB pro mladé ≤36 let a nižším sazbám. Investiční hypotéka (na pronájem) má od 4/2026 strop LTV jen 70 % a sazbu o 0,3–0,6 p.b. vyšší.

2. Doba fixace — 3, 5, nebo 10 let

Nejnižší sazby najdete typicky u 5leté fixace (~5,19 % v 5/2026). 3 roky stojí ~5,29 %, 10 let ~5,49 %. Pravidlo palce: 5 let je sweet spot, pokud nečekáte výrazný pohyb sazeb.

3. Doba splatnosti — 20, 25, 30 let

Delší splatnost = nižší měsíční splátka, ale vyšší celkové úroky. Pro ≤36 let dostanete až 40 let, ale splatnost nesmí přesáhnout věk 70 let na konci splácení.

Banky vyžadují tři balíčky dokumentů: osobní, příjmové, k nemovitosti. Kompletní seznam (29 dokumentů per banku) jsme zpracovali v interaktivním checklistu níže — většinu zvládnete přes Bankovní identitu během jednoho odpoledne.

Pro zaměstnance — typicky 10 dokumentů

• Občanský průkaz (oboustranně)
• Potvrzení o příjmu od zaměstnavatele (ne starší 1 měsíc)
• Výpisy z bankovního účtu za 3 měsíce
• Kupní nebo rezervační smlouva
• Doklad o vlastních zdrojích (výpis úspor / darovací smlouva)

Pro OSVČ — navíc 5–8 dokumentů

• Daňová přiznání 2 roky zpět včetně příloh
• Potvrzení o bezdlužnosti z FÚ a ČSSZ
• Výpis z účtu OSVČ za 6–12 měsíců

8 bank v ČR. Každá má jinou sazbu, jiné podmínky, jiný apetit pro vaši situaci. Žádáme paralelně u 2–3 nejlepších, abychom z nich vybrali tu, která vám dá nejlepší kombinaci sazby a vstřícnosti.

Konkurence mezi bankami posune individuální sazbu typicky o 0,2–0,5 p.b. pod oficiální tabulku. Vyjednáváme jejich jménem — za vás. Vy si jen vybíráte z nabídek, které vám doneseme.

Co rozhoduje:

• Bonita — vyšší příjem a nižší DSTI = nižší sazba
• LTV — čím nižší, tím nižší sazba (pásma 70 / 80 / 90 %)
• Vázané služby — účet, pojištění, kreditka snižují sazbu
• Účel — vlastní bydlení vs. refinancování vs. investice

Banka vás vyzve k podpisu úvěrové smlouvy. Pokud máte standardní byt v Praze/Brně, řešíme to online přes Bankovní identitu. Jiné nemovitosti vyžadují osobní schůzku (poradce přijede k vám, nebo se sejdete v naší kanceláři).

Co probíhá v tomto kroku:

• Odhad nemovitosti — 1–5 dní podle typu (online vs. osobní prohlídka)
• Podpis úvěrové smlouvy — e-podpis nebo osobně
• Vklad zástavního práva do katastru — 7–14 dní
• Čerpání — peníze na účet prodávajícího jdou po vkladu zástavy

Hypotéka začíná splácením a končí o 20–30 let později. Většinu času s vámi nikdo nepotřebuje řešit nic — splátka odchází automaticky. Tři okamžiky, kdy se ozvat zpět:

1. Konec fixace (3 / 5 / 10 let)

Banka vám pošle „retenční" nabídku — typicky o 0,2–0,5 p.b. dráž než aktuální tržní sazba. Nepřijímejte slepě. Spočítáme úsporu refinancování, často převedete za nižší sazbu jinam.

2. Mimořádné splátky

Podle § 117 ZSÚ máte právo splatit hypotéku částečně i celou předčasně. Sankce max 0,25 % p.a. × roky zbývající fixace. Na konci fixace sankce 0.

3. Změna životní situace

Vyšší příjem? Děti? Stěhování? Některé z těchto změn znamenají, že máte nárok na lepší sazbu, nebo potřebujete přizpůsobit splátku. Pravidelný „hypoteční audit" jednou ročně se vyplatí.

Reprezentativní příklad splátky (§ 91 ZSÚ)

Hypotéka 4 000 000 Kč, sazba 5,19 %, splatnost 25 let, fixace 5 let. Měsíční splátka 23 802 Kč. Celkem zaplaceno za 25 let cca 7,14 mil. Kč. RPSN ~5,38 %.