Hypotéka pro cizince: co rozhoduje a co ne
Koupit nemovitost v Česku může cizinec bez omezení. U hypotéky je to složitější, ale ne nemožné. Rozhoduje pobytový titul, odkud máte příjem a hlavně to, u které banky žádáte.
Michaela Foldynová provoz HypoGO
Smí cizinec v Česku koupit nemovitost?
Ano, bez omezení. Platí to pro občany Evropské unie i pro občany zemí mimo ni. Nepotřebujete k tomu trvalý pobyt, českou firmu ani povolení.
Omezení padlo 19. července 2011, kdy novela devizového zákona zrušila poslední omezení. Do té doby si cizinci nemohli volně pořídit rekreační objekty ani zemědělskou půdu.
Zmiňujeme to hned na začátku, protože je to nejčastější obava, se kterou lidé přicházejí. Vlastnické právo k nemovitosti a hypotéka jsou ale dvě různé věci.
Koupit smíte. Jestli vám někdo půjčí, je otázka pro banku.
Co banku doopravdy zajímá?
Občanství samo o sobě není to hlavní. Banky posuzují pět věcí a ty se u jednotlivých žadatelů liší víc než pas.
- Pobytový titul. Trvalý pobyt vás posune nejblíž k českému žadateli. Dlouhodobý pobyt znamená přísnější podmínky.
- Země původu. Banky mají vlastní seznamy zemí a u některých nepůjčí vůbec.
- Zdroj a měna příjmu. Příjem v korunách od českého zaměstnavatele je pro banku nejjednodušší případ.
- Historie v českých registrech. Kdo tu nikdy nic nesplácel, nemá co ukázat, a to není totéž jako dobrá historie.
- Hodnota zajištění. Čím víc vlastních peněz, tím menší riziko pro banku a tím snáz projdete.
Moneta to shrnuje takto: „mezi základní hodnotící parametry patří například výše a zdroj Vašich příjmů, země původu nebo druh pobytu na území ČR" a „pro hodnocení bonity cizinců mají banky nastavena náročnější kritéria". Zdroj ↗
Jaká pravidla platí pro občany EU?
Nejjednodušší případ. Jako občan Evropské unie se u většiny bank blížíte českému žadateli a nepotřebujete trvalý pobyt.
Co po vás banka chce navíc, je doložit, že tu skutečně žijete a pracujete. Obvykle potvrzení o přechodném pobytu, českou pracovní smlouvu a výpisy z účtu.
Slabým místem bývá chybějící historie v českém registru. Když tu jste krátce, banka nemá podle čeho posoudit, jak splácíte. Pomáhá delší doba u jednoho zaměstnavatele a vyšší podíl vlastních peněz.
A pro občany mimo EU?
Tady rozhoduje pobytový titul a rozdíl mezi dvěma z nich je zásadní.
S trvalým pobytem vás většina bank posuzuje prakticky jako českého žadatele. Trvalý pobyt se obvykle získává po zhruba pěti letech nepřetržitého pobytu.
S dlouhodobým pobytem, zaměstnaneckou nebo modrou kartou to jde taky, ale počítejte s tím, že banka bude chtít výrazně víc vlastních peněz a část bank žádost nevezme vůbec.
Konkrétní hranici tady schválně neuvádíme. Každá banka má vlastní pravidlo, mění se a psát za banky čísla, která nemáme z jejich ceníku, by vám spíš uškodilo. Specialista vám řekne, jak to má která banka dnes.
Co když mám příjem v cizí měně?
Tohle bývá větší překážka než občanství. Část bank příjem v cizí měně nebere vůbec, část ho uzná, ale sníží ho o bezpečnostní srážku kvůli kurzovému riziku.
Důvod je praktický. Splátku platíte v korunách a když koruna posílí, vaše splátka v původní měně podraží.
Když máte příjem v eurech nebo dolarech, má smysl vybrat banku podle tohohle jediného kritéria. Rozdíl mezi bankami je tu větší než u čehokoli jiného na téhle stránce.
Proč se banky mezi sebou tak liší?
Protože u cizinců rozhodují skoro výhradně interní pravidla bank, ne regulace. Česká národní banka žádné zvláštní limity pro cizince nestanovuje.
Závazný strop je jediný a platí pro všechny stejně: LTV, tedy podíl půjčené částky na hodnotě nemovitosti, nejvýš 80 %, a do 36 let na vlastní bydlení 90 %.
Všechno ostatní, tedy seznamy zemí, uznávané měny i požadavek na pobyt, si určuje každá banka sama. Proto tentýž člověk dostane u jedné banky zamítnutí a u druhé schválení. A proto se u cizinců vyplatí vybrat banku předem víc než u kohokoli jiného.
Zamítnutá žádost navíc zůstane v bankovním registru rok. Obejít pět bank a všude narazit znamená přijít k šesté v horší pozici. Víc jsme o tom napsali u americké hypotéky.
Časté dotazy
Potřebuju k hypotéce trvalý pobyt?
Nepotřebujete, ale hodně pomůže. S trvalým pobytem vás většina bank posuzuje prakticky jako českého žadatele. S dlouhodobým pobytem nebo zaměstnaneckou kartou to jde také, jen banka obvykle chce víc vlastních peněz a část bank žádost nevezme.
Můžu koupit nemovitost, aniž bych v Česku žil?
Koupit ano, vlastnickému právu nic nebrání od července 2011. Hypotéku na ni ale bez pobytu a příjmu v Česku získáte jen výjimečně. Banka potřebuje vidět, z čeho budete splácet a že vás v případě potíží zastihne.
Vezme banka příjem ze zahraničí?
Některá ano, některá ne. Banky, které ho berou, ho obvykle sníží o srážku kvůli kurzovému riziku, protože splátku platíte v korunách. U příjmu v cizí měně se vyplatí vybírat banku hlavně podle tohohle, rozdíly jsou tu větší než u ostatních podmínek.
Kolik vlastních peněz budu potřebovat?
Závazný strop je pro všechny stejný: banka půjčí nejvýš 80 % hodnoty nemovitosti, do 36 let na vlastní bydlení 90 %. Jako cizinec ale u řady bank narazíte na přísnější interní pravidlo a budete potřebovat víc. Kolik přesně, se liší banku od banky.
Musím mít smlouvu na dobu neurčitou?
Nemusíte, ale je to jeden z faktorů, které banku nejvíc uklidní. Smlouva na dobu určitou žádost nevylučuje; banka se pak víc dívá na délku působení u zaměstnavatele a na historii příjmu na účtu.
Jak vám s tím pomůžeme?
Splátku si spočítáte rovnou tady a bez zadávání kontaktu. Když budete chtít pokračovat, specialista projde vaši situaci a řekne vám, které banky z panelu váš pobytový titul a příjem vezmou.
Vy neplatíte nic, jeho odměňuje banka. Kolik dostane, vám na vyžádání řekneme.