Hypoteční pojmy, srozumitelně.

Co RPSN přesně znamená

RPSN (zkratka pro Roční procentní sazba nákladů) je standardizovaný ukazatel ceny úvěru zahrnující všechny povinné platby spojené s jeho poskytnutím a splácením. Účelem je, aby si spotřebitel mohl porovnat nabídky bank na základě jednoho čísla – ne podle samotné úrokové sazby, která tají poplatky.

RPSN je vždy vyšší než úroková sazba, protože do něj kromě úroku patří i poplatek za poskytnutí úvěru, odhad nemovitosti, vedení účtu nebo povinné pojištění. Rozdíl mezi úrokem a RPSN je v praxi 0,15–0,35 procentního bodu – pokud je rozdíl výrazně vyšší, banka má skryté poplatky a stojí za to nabídku prověřit.

Proč je RPSN důležité

RPSN je jediné číslo, které vám umožní reálné srovnání mezi bankami. Banka A může nabízet úrokovou sazbu 5,15 % a banka B 5,20 % – ale po započítání poplatků může mít banka A vyšší RPSN, protože účtuje 5 000 Kč za poskytnutí, povinné pojištění a vyšší poplatek za vedení účtu.

• Úroková sazba ≠ celková cena. Úrok říká, kolik banka chce za půjčení peněz. RPSN říká, kolik vás úvěr opravdu stojí.
• Povinné ze zákona. Banky musí RPSN uvádět v jakékoli reklamě nebo nabídce obsahující čísla – bez RPSN je inzerát protizákonný.
• Pomáhá odhalit skryté náklady. Velký rozdíl mezi úrokem a RPSN (nad 0,4 p.b.) znamená vysoké jednorázové nebo periodické poplatky.

Rozdíl mezi RPSN a úrokovou sazbou

Typické hodnoty v Česku (5/2026)

Aktuální průměrné hodnoty na českém trhu podle ČBA Hypomonitor a Swiss Life Hypoindex:

• Průměrná nabídková úroková sazba: 5,19 % p. a.
• Průměrné nabídkové RPSN: 5,38 % p. a.
• Průměrná realizovaná sazba u skutečně schválených hypoték: 4,43 % p. a.
• Typický rozdíl mezi úrokem a RPSN: 0,15–0,25 p. b.

Pokud vidíte v inzerátu „Hypotéka od 4,49 %" bez uvedeného RPSN a reprezentativního příkladu, jde o porušení zákon a inzerát je v rozporu se zákonem. Banky riskují sankci ČNB.

Jak si RPSN ověřit u konkrétní nabídky

Banka má povinnost vám RPSN sdělit v ESIS dokumentu (Evropský standardizovaný informační přehled) ještě před uzavřením smlouvy podle zákon. ESIS obsahuje úplný rozpis – úrokovou sazbu, RPSN, celkovou částku ke splacení i strukturu splátek za celé období fixace.

V HypoGO kalkulačce vidíte orientační RPSN okamžitě po zadání čísel – výsledek na výstupní straně. Skutečnou hodnotu pak stanovuje banka po posouzení vaší žádosti.

Kdy si dát pozor

• RPSN se počítá pro celou dobu úvěru, ale fixace je obvykle 5–10 let. Po konci fixace se sazba i RPSN přepočítává.
• Pojištění schopnosti splácet se do RPSN nepočítá, pokud je dobrovolné. Pokud ho banka vyžaduje jako podmínku, musí být v RPSN.
• Refinancování má vlastní RPSN – počítá se od okamžiku přechodu k nové bance, ne od původního čerpání.

Co se stane na konci fixace?

Banka vám pošle nabídku nové sazby na další období. Když nic neuděláte, obvykle platí automaticky.

Právě tady se ztrácejí peníze. První nabídka bývá horší než to, co banka dává novým klientům, a co nabízí konkurence. Vyplatí se ji porovnat, ne jen podepsat.

Jakou délku zvolit?

V Česku se běžně nabízí 1, 3, 5, 7 a 10 let. Kratší fixace bývá levnější, ale dřív vás vystaví nové sazbě.

Z naší nabídky je dnes nejlevnější tříletá od 4,84 %, pětiletá od 4,94 % a sedmiletá od 5,25 %.

Univerzálně správná délka neexistuje. Rozhoduje, jestli čekáte pokles sazeb a jak moc potřebujete mít splátku jistou.

Můžu během fixace splatit?

Můžete, ale banka si může naúčtovat náhradu nákladů.

Od 1. září 2024 platí dva limity zároveň: nejvýš 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace a zároveň nejvýš 1 % té částky. K tomu administrativa do 1 000 Kč.

Na konci fixace je splacení bez náhrady. To je důvod, proč se refinancování plánuje právě k tomuhle datu.

Refixace, nebo refinancování?

Refixace je dohoda o nové sazbě u stávající banky. Nic se nepřepisuje, jen se změní číslo.

Refinancování znamená přechod k jiné bance. Je kolem toho víc papírů, ale je to jediný způsob, jak zjistit, jestli vaše banka dává tržní podmínky. Víc na stránce Refinancování hypotéky.