Hypoteční pojmy, srozumitelně.
57 termínů, které potkáte při sjednání hypotéky, vysvětlené bez právničiny. Krátce a s uvedením toho, co platí a co je jen zvyklost bank.
Nejhledanější pojmy
Pojmy na písmeno A
Americká (neúčelová) hypotéka
Úvěr zajištěný nemovitostí bez sledování účelu. Sazba je vyšší než u účelové, LTV bývá omezené na 70 %. Vhodné pro podnikání nebo větší výdaje.
AML zákon
Zákon č. 253/2008 Sb. proti praní špinavých peněz. Banky musí identifikovat klienta, ověřit původ prostředků a uchovat dokumenty 10 let po skončení vztahu.
Anuita
Splátka složená z části jistiny a části úroku v takovém poměru, že měsíční splátka zůstává po celou dobu fixace stejná. Nejčastější typ splátky v ČR.
Pojmy na písmeno B
Bonita
Schopnost klienta řádně splácet úvěr. Banka hodnotí příjmy, výdaje, závazky, věk, profesi a stabilitu zaměstnání. Bonita rozhoduje o schválení i o sazbě.
Pojmy na písmeno C
Čerpání úvěru
Převod peněz na účet prodávajícího po splnění čerpacích podmínek, typicky vkladu zástavního práva do katastru a doložení pojištění nemovitosti.
Česká národní banka (ČNB)
Centrální banka a regulátor finančního sektoru. Stanovuje 2T repo sazbu, makroprudenční pravidla a uděluje oprávnění samostatným zprostředkovatelům a vede registr vázaných zástupců.
ČNB 2T repo sazba
Klíčová sazba České národní banky pro řízení inflace. Ovlivňuje sazby mezibankovního trhu i komerčních úvěrů. Aktuálně 3,75 % (od 19. 6. 2026).
Pojmy na písmeno D
Daň z nabytí nemovitosti
Daň ve výši 4 % z kupní ceny byla zrušena k 26. 9. 2020. Kupující ji už neplatí. Stále platí pouze daň z přidané hodnoty u novostaveb.
Daň z nemovitých věcí
Roční daň placená obci. Sazba se liší podle lokality a typu nemovitosti. Splatná do 31. května, daňové přiznání jen při změně vlastnictví.
DSTI
Debt Service to Income, tedy poměr měsíčních splátek všech úvěrů k čistému měsíčnímu příjmu. ČNB tento limit plošně nestanovuje, hlídá si ho každá banka sama. Bance říká, kolik vám zbyde po splátkách.
Číst dál LTV & limityDTI
Debt to Income, tedy poměr celkového dluhu k ročnímu čistému příjmu. Pro vlastní bydlení ČNB limit nestanovuje. U investičních nemovitostí od 4/2026 doporučuje sedminásobek, je to ale doporučení, ne závazný strop.
Číst dálPojmy na písmeno E
Efektivní úrok
Skutečná roční úroková sazba se započtením úrokového období a kapitalizace. U českých hypoték o desetinu až dvě vyšší než nominální sazba, právě kvůli měsíčnímu úročení. Z 4,84 % vyjde 4,95 %.
ESIS
Evropský standardizovaný informační přehled. Banka ho předává s dostatečným předstihem před podpisem. Obsahuje úrok, RPSN, celkovou částku, splátky a rizika.
Pojmy na písmeno F
Finanční arbitr ČR
Orgán mimosoudního řešení sporů mezi spotřebitelem a finanční institucí. Řízení je bezplatné a závěrečné rozhodnutí má závaznost pro banku.
Fixace
Doba, po kterou se nemění úroková sazba. Typicky 1, 3, 5, 7 nebo 10 let. Po skončení fixace banka navrhne novou sazbu podle aktuálních tržních podmínek.
Číst dálPojmy na písmeno G
GDPR a hypotéka
Ochrana osobních údajů podle nařízení EU 2016/679. Zpracování probíhá na základě smlouvy a zákonné povinnosti. Data lze archivovat 10 let dle AML.
Pojmy na písmeno H
Hlídač sazby
Služba sledování trhu po podpisu hypotéky. Upozorní vás, pokud se objeví výhodnější nabídka. Banka to za vás neudělá. HypoGO ji nabízí zdarma.
Hypoindex
Index průměrné nabídkové sazby u nových hypoték v ČR. Swiss Life Hypoindex zveřejňuje hodnoty každý měsíc. Slouží jako orientační srovnání klientům i poradcům.
Hypoteční poradce
Certifikovaný odborník s registrací u ČNB. Posuzuje vaši situaci, srovnává nabídky bank a vede vás procesem od žádosti až po čerpání úvěru.
Hypotéka pro cizince
Hypotéku dostanou občané Evropské unie i lidé ze zemí mimo ni. Trvalý pobyt k tomu nepotřebujete. Každá banka si ale sama určuje, jaký pobytový titul a jakou dobu pobytu uzná.
Hypotéka pro OSVČ
Úvěr pro osoby samostatně výdělečně činné. Banky obvykle chtějí daňová přiznání za poslední dvě období, u menších úvěrů někdy stačí jedno. Rozhoduje, jestli počítají ze základu daně, nebo z obratu.
Pojmy na písmeno I
Investiční hypotéka
Úvěr na nemovitost určenou k pronájmu nebo dalšímu prodeji. Od 4/2026 u nich ČNB doporučuje LTV 70 % a DTI 7. Je to doporučení, ne závazný strop. Banky vyžadují vyšší bonitu a často účel hypotéky uvádí.
Pojmy na písmeno J
JERRS
Seznamy regulovaných a registrovaných subjektů finančního trhu. Veřejný registr ČNB, ve kterém najdete banky, pojišťovny, samostatné zprostředkovatele i vázané zástupce. Ověřte si licenci na jerrs.cnb.cz.
Pojmy na písmeno K
Katastr nemovitostí
Veřejný registr ČÚZK obsahující údaje o nemovitostech, vlastnících a zástavních právech. Banka vyžaduje výpis pro ověření vlastnictví a stavu břemen.
Konsolidace
Sloučení více úvěrů do jedné hypotéky. Snižuje měsíční splátku. Dává smysl tím spíš, čím dražší úvěry slučujete; při pouhém prodloužení doby ale celkově zaplatíte víc. Vhodné u vysokých nezajištěných úvěrů.
Pojmy na písmeno L
LTV
Loan to Value, tedy poměr výše hypotéky k tržní ceně nemovitosti. Závazný strop je 80 %, pro žadatele mladší 36 let na vlastní bydlení až 90 %. U investičních hypoték ČNB od 4/2026 doporučuje 70 %.
Číst dálPojmy na písmeno M
Makroprudenční pravidla
Nástroj ČNB pro řízení rizika v bankovním sektoru. Z trojice LTV, DTI a DSTI je dnes plošně aktivní jen LTV; zbylé dva má ČNB pro vlastní bydlení vypnuté.
Pojmy na písmeno N
Nová zelená úsporám
Dotační program SFŽP na zateplení, výměnu kotle, fotovoltaiku nebo rekuperaci. Lze kombinovat s hypotékou. Vyplácení po doložení realizace.
Pojmy na písmeno O
Odpočet úroků z hypotéky
Daňová úleva podle zákona o daních z příjmů. Maximálně 150 000 Kč ročně u smluv uzavřených od 1. 1. 2021, u starších až 300 000 Kč. Nutné vlastní bydlení.
Online sjednání hypotéky
Celý proces od kalkulačky po podpis bez nutnosti chodit na pobočku. Identifikace přes BankID, podpisy elektronicky. Standardní praxe od 2024.
Pojmy na písmeno P
Pojištění nemovitosti
Povinné po dobu trvání hypotéky. Kryje požár, povodeň, krádež a další živly. Banka vyžaduje vinkulaci ve svůj prospěch, takže pojistné plnění jde primárně na úvěr.
Pojištění schopnosti splácet
Dobrovolné pojištění pro případ smrti, invalidity, ztráty zaměstnání nebo pracovní neschopnosti. Banky často nabízejí slevu ze sazby výměnou za sjednání.
Provize zprostředkovatele
Odměna, kterou zprostředkovateli platí banka, a to až z načerpaného úvěru, ne za schůzku. Počítá se z výše úvěru a mezi bankami se liší. Klient ji neplatí zvlášť. Na přesnou výši se můžete zeptat a zprostředkovatel vám ji ze zákona musí sdělit.
Číst dál Sjednání & poradenstvíStorno provize
Vrácení odměny zprostředkovateli, když úvěr v prvních letech skončí. Neplyne ze zákona, ale ze smlouvy mezi bankou a sítí, a je to důvod, proč poradci záleží na tom, aby hypotéka vydržela.
Číst dálPředčasné splacení
Splacení části nebo celé hypotéky před koncem fixace. Jednou ročně jde splatit až 25 % původní výše úvěru bez náhrady, ale jen v měsíci před výročím uzavření smlouvy. Mimo tahle okna si banka smí říct o náhradu nákladů, kterou zastropoval zákon.
Předsmluvní informace
Souhrn podmínek úvěru, který dostanete s dostatečným předstihem před podpisem, aby byl čas si ho projít. U hypotéky má podobu formuláře ESIS. Základní informace o úvěru musí být navíc trvale dostupné každému zájemci.
Předhypoteční úvěr
Krátkodobý úvěr pro situace, kdy zástava ještě není: novostavba před kolaudací nebo družstevní byt před převodem do osobního vlastnictví. Banky ho dávají zhruba na dva roky a pak se překlopí na hypotéku. Vyjde dráž než ona a nenabízí ho každá banka.
Číst dálPojmy na písmeno R
Refinancování
Přesun zbývající části hypotéky k jiné bance s lepšími podmínkami. Obvykle po konci fixace. Může ušetřit, podle toho, o kolik se vaše sazba liší od dnešní nabídky. Letos končícím fixacím z roku 2021 splátka naopak poroste.
Refixace
Sjednání nové úrokové sazby u stejné banky po skončení fixačního období. Bezplatný proces, ale často nejhorší možná nabídka, protože banka nemá motiv jít s cenou dolů.
Reprezentativní příklad
Modelový výpočet, který musí doprovázet každou reklamu s číslem, ať jde o sazbu, splátku nebo RPSN. Ukazuje výši úvěru, dobu splácení, RPSN i celkovou částku ke splacení, takže je podle čeho nabídky srovnat.
RPSN
Roční procentní sazba nákladů zahrnuje úrok plus všechny povinné poplatky. Vždy je vyšší než úroková sazba a slouží k férovému srovnání nabídek bank ze zákona.
Číst dálPojmy na písmeno S
Samostatný zprostředkovatel
Subjekt s vlastním oprávněním od ČNB, který uzavírá smlouvy s bankami sám a nabízí úvěry více z nich. Za svou činnost odpovídá sám a po celou dobu musí být pojištěný pro případ škody způsobené klientovi. Provizi platí banka. HypoGO patří do této kategorie.
Číst dálSankce za předčasné splacení
Zdarma jde splatit na konci fixace, do 25 % jistiny v měsíci před výročím smlouvy, tři měsíce po oznámení nové sazby, při prodeji nemovitosti po dvou letech a při úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invaliditě. Jinak si banka účtuje jen to, co ji splacení stálo, a platí tři konkurující stropy: 0,25 % za každý započatý rok do konce fixace, nejvýš 1 % splácené částky a nejvýš ušlý úrok. Rozhoduje ten nejnižší.
Schvalovací proces
Banka posuzuje bonitu, hodnotu nemovitosti a riziko transakce. Od kompletních podkladů se počítá na týdny, u podnikatelů a netypických případů bývá delší.
Srovnání bank
Položení nabídek vedle sebe podle toho, co vás zajímá: sazba, RPSN, poplatky, rychlost. Srovnání za vás udělá poradce, protože podmínky se liší případ od případu a ceník o nich neřekne všechno.
Pojmy na písmeno U
Účelová hypotéka
Hypotéka výhradně na koupi, stavbu, rekonstrukci nebo refinancování nemovitosti. Banka kontroluje účel čerpání a vyžaduje doložení faktur nebo kupní smlouvy.
Úroková sazba (p. a.)
Procento, které banka chce za půjčené peníze ročně. Sama o sobě neříká celkovou cenu úvěru, k tomu slouží RPSN. P. a. znamená „per annum", tedy ročně.
Pojmy na písmeno V
Vázaný zástupce
Zprostředkovatel, který pracuje pod licencí jednoho zastoupeného a za jehož pochybení ten zastoupený odpovídá. Zastoupeným bývá banka, ale mnohem častěji samostatný zprostředkovatel; pak nabízí banky, se kterými má smlouvu jeho síť, ne jednu jedinou. Je to nejběžnější postavení na trhu.
Číst dálVinkulace pojištění
Blokace pojistného plnění ve prospěch banky. Pokud dojde k poškození nemovitosti, pojišťovna nejdříve uspokojí banku, zbytek dostane klient.
Vlastní bydlení vs. investice
Banky i ČNB rozlišují účel hypotéky. Na vlastní bydlení půjčí banka větší podíl ceny (80 %, mladším 36 let 90 %), u investice ČNB doporučuje jen 70 %. K vlastnímu bydlení patří i odpočet úroků. U investiční nemovitosti ČNB od 4/2026 doporučuje přísnější hodnoty a banky u ní dávají vyšší sazbu.
Vlastní zdroje
Část kupní ceny, kterou hradíte ze svého: minimálně 20 % u standardní hypotéky, 10 % u žadatelů do 36 let. Mohou pocházet z úspor, daru nebo prodeje jiné nemovitosti.
Výjimka pro mladé do 36 let
ČNB povoluje LTV až 90 % pro žadatele do 36 let kupující vlastní bydlení (ne investice). Stačí 10 % vlastních prostředků, ale jen u primárního bydlení.
Pojmy na písmeno Z
Zákaz pobídek
Zprostředkovatel nesmí přijmout odměnu, která by ho vedla doporučit vám horší úvěr. Proto se smí ptát, kolik mu která banka platí, a na vyžádání vám to musí říct.
Zástavní právo
Právo banky uspokojit se z prodeje nemovitosti, pokud klient nesplácí. Vzniká vkladem do katastru a po splacení úvěru ho banka zruší. Prodat zástavu ale nesmí hned: u hypotéky nejdřív šest měsíců po oznámení, a do té doby vám nesmí bránit prodat ji sami.
Číst dálZnalecký posudek
Ocenění, které pro banku dělá její technik nebo smluvní odhadce ze seznamu. Banka určuje tržní hodnotu pro výpočet LTV. U hypotéky ho platíte bance, obvykle do pěti tisíc, a část bank ho nechává zdarma.
Žádost o hypotéku
Formální požadavek o úvěr v bance. Banka vyžaduje doklady o příjmu, výpis BV, kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí a údaje o nemovitosti.
Žádný termín neodpovídá vašemu hledání.
Zkuste jiné slovo, nebo vyberte kategorii výše.
Pojmy jsou jedna věc, vaše čísla druhá
Zadejte cenu nemovitosti a vlastní zdroje. Uvidíte splátku i to, na kolik dosáhnete.
Hypotéka 4 000 000 Kč, pevná zápůjční úroková sazba 4,84 % ročně, splatnost 30 let (360 měsíců), fixace 3 roky. Měsíční splátka 21 083 Kč, RPSN 4,95 %, celková částka k zaplacení 7 590 036 Kč.
Spočítáno se sazbou platnou k 9. 9. 2026. Konkrétní sazba se odvíjí od vaší bonity, LTV a stavu trhu. Hypotéka je úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, nesplácení může vést k jejímu prodeji. Provizi od bank vám na vyžádání sdělíme.