Co potřebujete vědět o hypotéce

Hypotéka bývá nejdražší a nejdéle trvající závazek, jaký za život podepíšete. Tenhle text jde celým procesem od kalkulačky po čerpání: kolik vám banka půjčí, co uzná jako vlastní zdroje, na kolik let fixovat a proč se liší úrok a RPSN.

Co je hypotéka a čím se liší od jiných úvěrů?

Hypoteční úvěr je dlouhodobý účelový úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. V praxi to znamená tři věci: peníze dostanete na konkrétní cíl (typicky koupě, stavba nebo rekonstrukce), banka má jistotu v podobě vaší nemovitosti, a doba splácení je obvykle 10 až 30 let.

Hlavní rozdíl proti spotřebitelskému úvěru je v sazbě a v zástavě. Hypotéka je výrazně levnější, protože banka drží zástavu a nese menší riziko. Cenou za to je, že nemovitost máte zatíženou zástavním právem, dokud banku nesplatíte. Pokud nesplácíte, banka má právo nemovitost prodat.

Kolik vám banka půjčí?

Banky se musí řídit makroprudenčními pravidly České národní banky. Zkratky v tabulce znamenají tohle: LTV je podíl půjčené částky na hodnotě zastavené nemovitosti, DSTI podíl měsíční splátky na čistém příjmu a DTI celkový dluh dělený ročním čistým příjmem. Od dubna 2026 ČNB u investičních nemovitostí doporučuje přísnější hodnoty. Pro vlastní bydlení se proti roku 2025 nic nezměnilo:

Ukazatel	Vlastní bydlení	Investice (od 4/2026)
LTV, kolik banka půjčí z ceny	závazně nejvýš 80 % (90 % pro mladé do 36 let)	doporučení 70 % (od 4/2026)
DTI, celkový dluh proti ročnímu příjmu	ČNB závaznou hranici nestanovuje	doporučení 7× (od 4/2026)
DSTI, splátky proti čistému měsíčnímu příjmu	ČNB závaznou hranici nestanovuje	ČNB závaznou hranici nestanovuje

Z toho plynou tři praktické důsledky:

• Vlastní zdroje aspoň 20 %. U bytu za 5 milionů to znamená 1 milion z vlastních. Pro žadatele do 36 let stačí 10 %, ale jen na vlastní bydlení. Investiční hypotéku s tímto bonusem nedostanete.
• Kolik unesete na splátkách, si určuje banka. Ukazatele DTI a DSTI má ČNB pro vlastní bydlení vypnuté, takže každá banka počítá podle vlastního pravidla. Proto stejnou žádost jedna zamítne a druhá schválí.
• Výjimka je nemovitost na pronájem. Tam ČNB od dubna 2026 doporučuje LTV 70 % a dluh nejvýš sedminásobek ročního čistého příjmu.

Co se počítá jako vlastní zdroje?

Banka chce vidět, že máte na účtu reálné peníze, ne jen sliby. Akceptované zdroje:

• Úspory na běžném nebo spořícím účtu
• Penzijní spoření, stavební spoření (po vypovězení)
• Dar od blízkého příbuzného doložený darovací smlouvou, typicky od rodičů, prarodičů nebo sourozenců
• Prodej jiné nemovitosti (s časovou vazbou)
• Družstevní podíl

Co banka neakceptuje jako vlastní zdroje: jiný úvěr (ani od rodiny bez darovací smlouvy), kontokorent, kreditní karta. Některé banky uznají i investice (akcie, ETF, krypto), ale započítají z nich jen část aktuální hodnoty. Kolik, to si určuje každá banka sama.

Na kolik let zafixovat sazbu?

Fixace je doba, po kterou se vaše úroková sazba nemění. V ČR si můžete vybrat z 1, 3, 5, 7 a 10 let. Nejčastěji se dnes sjednává tříletá: ve čtvrtém čtvrtletí 2025 na ni podle ČNB připadlo téměř 85 % objemu nově sjednaných hypoték. Ještě v letech 2017 až 2021 přitom převažovala pětiletá a delší. Kratší fixace bývá levnější, ale za cenu nejistoty.

Krátká fixace (1–3 roky) dává smysl, pokud čekáte pokles sazeb nebo plánujete prodej. Dlouhá fixace (10 let) je pojistka proti zvýšení sazeb. Po skončení fixace vám banka navrhne novou sazbu. Jestli je dobrá, zjistíte jedině tak, že si k ní necháte udělat nabídku jinde. Refinancování ke konci fixace je běžný krok.

Proč se liší úroková sazba a RPSN?

V nabídce vidíte úrokovou sazbu, ve smlouvě k ní přibude RPSN a je vyšší. Není to podvod, jsou to dvě různá čísla.

Úroková sazba je cena za půjčení peněz. RPSN, tedy roční procentní sazba nákladů, je ta samá cena i s povinnými poplatky: odhad nemovitosti, poplatek za poskytnutí úvěru, vedení účtu, povinné pojištění. RPSN vám banka musí sdělit ze zákona a je to jediné číslo, kterým jdou nabídky porovnat mezi sebou.

RPSN vyjde vyšší než úrok i tehdy, když na poplatcích nezaplatíte nic. Samo měsíční úročení posune naši sazbu 4,84 % na RPSN 4,95 %, tedy o 0,11 procentního bodu. Co tvoří rozdíl nad tuhle úroveň, musí banka rozepsat v předsmluvních informacích. Ptejte se na to dřív, než podepíšete.

Jak to probíhá od žádosti po čerpání?

Od kompletních podkladů se schválení počítá na týdny a u podnikatelů nebo netypických případů bývá delší. Rozhoduje rychlost odhadce, katastru a doložení příjmů, ne banka sama.

1. Kalkulace a předběžné schválení. Online kalkulačka vám dá orientační číslo. Předběžné schválení od banky pak řekne, kolik si reálně můžete dovolit. Jak dlouho platí, si určuje každá banka sama.
2. Výběr nemovitosti a rezervace. Když si vyberete, podepíšete s prodávajícím rezervační smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní.
3. Odhad nemovitosti. Odhadce ocení nemovitost a z té hodnoty banka spočítá LTV. Kolik odhad stojí a u které banky ho platíte, je rozepsané na stránce odhad nemovitosti.
4. Žádost o úvěr a doklady. Doložíte příjmy, výpis z bankovního účtu, daňové přiznání, kupní smlouvu a odhad. Banka posuzuje bonitu.
5. Schválení a podpis smluv. Banka vystaví dokument ESIS s parametry úvěru. Na rozmyšlenou máte 14 dní: přijmete-li návrh v té lhůtě, banka musí smlouvu uzavřít. Pak podepíšete úvěrovou a zástavní smlouvu.
6. Vklad zástavního práva do katastru. Nejdřív za tři týdny, protože katastr musí nechat uplynout dvacetidenní ochrannou lhůtu. Bez zápisu banka peníze neuvolní.
7. Čerpání úvěru. Peníze přicházejí na účet prodávajícího a začíná splácení.

Kolik budete platit celkem?

Zhruba polovinu celkové zaplacené částky tvoří jistina a polovinu úrok. V prvních letech splácíte hlavně úrok. Tak funguje anuitní splátka. Po deseti letech už umořujete jistinu znatelněji a po dvaceti letech tvoří většinu splátky.

Na čem lidé nejčastěji padají?

1. Spoléhání na nabídku vlastní banky. Banka, kde máte účet, vám nabídku pošle, ale nemusí být nejlepší na trhu. O kolik se sazby mezi bankami liší, se předem říct nedá. Spočítat jde, co ten rozdíl dělá: na modelovém úvěru 4 000 000 Kč na 30 let stojí každá desetina procentního bodu 87 477 Kč navíc na celkové zaplacené částce.
2. Podcenění vlastních zdrojů. Mnoho lidí přijde s 10 % v plánu a zapomene na odhad, na vklad do katastru (2 000 Kč, na elektronickém formuláři 1 600 Kč), na právní servis a na vybavení. Rezervu nad rámec vlastních zdrojů si připravte předem.
3. Nevyužití výjimky pro mladé do 36. Pokud splňujete podmínky, můžete jít až na 90 % LTV, tedy s nižšími vlastními zdroji. Za vyšší LTV si ale banka účtuje vyšší sazbu, takže je to řešení nedostatku úspor, ne cesta k levnější hypotéce.
4. Přijetí refixace bez porovnání. Po konci fixace vám banka pošle novou sazbu. Porovnat ji s nabídkou odjinud stojí jeden telefonát a je to jediný způsob, jak zjistit, jestli je dobrá.
5. Neporovnání RPSN. Lidé porovnávají úrokovou sazbu z webu banky, ne reálné RPSN po započítání všech poplatků. Banka A s nižší sazbou může být dražší než banka B s vyšší sazbou.

Jak funguje odpočet úroků z daní?

Úroky z hypotéky na vlastní bydlení můžete odečíst od daňového základu, maximálně 150 000 Kč ročně, pokud jste nemovitost pořídili od 1. 1. 2021. Rozhoduje datum vkladu do katastru, ne datum podpisu úvěrové smlouvy. U dříve pořízených platí strop 300 000 Kč. Při sazbě daně z příjmu 15 % to znamená úsporu 22 500 Kč ročně.

Podmínka: nemovitost musí sloužit k vlastnímu bydlení vám nebo blízkým rodinným příslušníkům (rodiče, děti). Investiční nemovitost odpočet neumožňuje.

Co dělat dál

Pokud začínáte: nejdřív si zadejte čísla do naší kalkulačky a uvidíte orientační splátku za minutu. Bez registrace, bez telefonu. Pokud výsledek vypadá rozumně, můžeme vás propojit s poradcem z vašeho regionu, který se vám ozve a projde to s vámi.

Pokud refinancujete: spočítejte si v refi kalkulačce úsporu. Refinancování má smysl začít řešit zhruba půl roku před koncem fixace, protože přenos k jiné bance zabere týdny. Jestli se vyplatí, rozhoduje hlavně to, jakou sazbu máte dnes a kolik jistiny zbývá.