Hypotéka pro OSVČ: jak banka počítá váš příjem
Kdo si daní optimalizuje, má nízký základ daně, a podle něj vychází na směšnou hypotéku. Jenže banky už dnes nemusí počítat z něj. Rozhoduje, kterou metodu banka použije, a to se liší banku od banky.
Michaela Foldynová provoz HypoGO
Počítá banka z daňového přiznání, nebo z obratu?
Dnes často z obratu. Dřív rozhodoval základ daně, tedy číslo, které si podnikatel cíleně tlačí dolů. Banky proto zavedly druhou cestu: vezmou váš obrat a uznají z něj předem danou část jako příjem.
Pro koho je to zásadní: každý, kdo má vysoké výdaje nebo uplatňuje výdajový paušál. Rozdíl mezi oběma metodami bývá v milionech dostupné hypotéky.
Česká spořitelna to popisuje takto: „Dříve při posuzování příjmů podnikatelů hrával největší roli základ daně. Dnes může být důležitým ukazatelem také obrat." Hypotéku podle obratu podle ní poskytuje do 10 milionů korun a s LTV až 80 %. Zdroj ↗, ověřeno 21. 9. 2026.
LTV je podíl půjčené částky na hodnotě zastavené nemovitosti. Strop drží Česká národní banka: 80 %, do 36 let na vlastní bydlení 90 %.
Každá banka ale uznává jiné procento z obratu a některé obratovou metodu nenabízejí vůbec. Tady se rozhoduje o tom, kolik dostanete, víc než u sazby.
Co budete dokládat?
Základ je daňové přiznání s potvrzením o zaplacení daně. Obvykle za poslední dva roky.
U menších úvěrů bývá banka mírnější. Česká spořitelna uvádí, že u hypotéky do 5 milionů může stačit přiznání za poslední rok.
K tomu počítejte s výpisy z podnikatelského účtu, obvykle za několik měsíců až rok. Právě z nich banka čte obrat, když jede obratovou metodou.
Když máte příjem i odjinud, třeba z pronájmu, doloží se zvlášť nájemní smlouvou a přiznáním.
A když jsem v paušální dani?
Pak nepodáváte běžné daňové přiznání, takže banka nemá z čeho vyčíst zisk. Nezavírá vám to dveře, jen se dokládá jinak.
Banka jede z výpisů z účtu a uzná část obratu podle vlastní metodiky. Z výpisů musí být vidět, že paušální daň skutečně platíte.
Tady jsou rozdíly mezi bankami největší ze všech situací na téhle stránce. Část bank paušální režim řeší bez problému, část jen s výhradami. Vybrat banku předem se vyplatí víc než kdekoli jinde.
Jak dlouho musím podnikat?
Banky obvykle chtějí vidět alespoň jedno ukončené zdaňovací období, část jich žádá dvě. Kratší historii berou jen výjimečně.
Pomáhá, když jste předtím pracovali ve stejném oboru jako zaměstnanec. Některé banky pak historii uznají jako navazující a jsou k vám mírnější.
Co si naopak nechte na potom: nový spotřebitelský úvěr nebo leasing těsně před žádostí. Banka jeho splátku uvidí v registru a započítá si ji do vašich výdajů.
Jak vám s tím pomůžeme?
U OSVČ nerozhoduje ani tak sazba, jako to, kterou metodou banka spočítá váš příjem. Specialista projde vaše přiznání a výpisy a řekne vám, u které z 8 bank vyjdete nejlíp.
To se vyplatí zvlášť proto, že zamítnutá žádost zůstává v bankovním registru rok. Obejít pět bank naslepo a všude narazit znamená přijít k šesté v horší pozici, než jste měli na začátku.
Splátku si spočítáte rovnou tady a bez zadávání kontaktu. Vy neplatíte nic, specialistu odměňuje banka. Kolik dostane, vám na vyžádání řekneme.
Časté dotazy
Mám nízký základ daně. Dostanu vůbec hypotéku?
Nejspíš ano, jen ne podle základu daně. Banky dnes umí příjem podnikatele počítat z obratu a uznat z něj předem danou část. Česká spořitelna takovou hypotéku poskytuje do 10 milionů korun s LTV až 80 %. Každá banka ale uznává jiné procento a některé tuhle metodu nenabízejí.
Kolik daňových přiznání budu potřebovat?
Obvykle za poslední dva roky, vždy s potvrzením o zaplacení daně. U menších úvěrů bývá banka mírnější: Česká spořitelna uvádí, že do 5 milionů může stačit přiznání za poslední rok.
Jsem v paušální dani a nepodávám přiznání. Co teď?
Dokládá se to jinak, ne že to nejde. Banka jede z výpisů z účtu a uzná část obratu podle vlastní metodiky; z výpisů musí být vidět, že paušální daň platíte. Rozdíly mezi bankami jsou tu ale největší, takže vybrat banku předem se vyplatí dvojnásob.
Jak dlouho musím podnikat, než si můžu vzít hypotéku?
Banky obvykle chtějí alespoň jedno ukončené zdaňovací období, část jich žádá dvě. Pomáhá, když jste předtím pracovali ve stejném oboru jako zaměstnanec, některé banky pak historii uznají jako navazující.
Uznají mi banky příjem z s.r.o., kde si vyplácím nízkou mzdu?
Banky u majitelů firem obvykle skládají příjem z odměny jednatele a podílu na zisku za poslední období. Dokládá se účetní závěrka, daňové přiznání společnosti, výpis z obchodního rejstříku a výpisy z účtu. Postup se mezi bankami liší stejně jako u OSVČ.