Fixace úrokové sazby

Co se stane na konci fixace?

Banka vám pošle nabídku nové sazby na další období. Když nic neuděláte, obvykle platí automaticky.

Právě tady se ztrácejí peníze. První nabídka bývá horší než to, co banka dává novým klientům, a co nabízí konkurence. Vyplatí se ji porovnat, ne jen podepsat.

Jakou délku zvolit?

V Česku se běžně nabízí 1, 3, 5, 7 a 10 let. Kratší fixace bývá levnější, ale dřív vás vystaví nové sazbě.

Z naší nabídky je dnes nejlevnější tříletá od 4,84 %, pětiletá od 4,94 % a sedmiletá od 5,25 %.

Univerzálně správná délka neexistuje. Rozhoduje, jestli čekáte pokles sazeb a jak moc potřebujete mít splátku jistou.

Kdy se má konec fixace začít řešit?

Půl roku předem. Přenos hypotéky k jiné bance zabere týdny a potřebujete stihnout odhad, schválení a katastr.

Dobrá zpráva je, že lhůta nekončí dnem konce fixace. Když vám banka oznámí novou sazbu, máte tři měsíce na to hypotéku splatit bez náhrady nákladů. Ten čas se dá použít na porovnání nabídek, i když oznámení přijde pozdě.

Můžu během fixace splatit?

Můžete. V řadě případů zdarma, jinak s náhradou nákladů.

Bez náhrady to jde ve čtyřech situacích, které dává zákon, a banky je ve svých materiálech obvykle shrnou do věty „v případech stanovených zákonem":

• Jednou ročně až 25 % jistiny. Podmínkou je udělat splátku v měsíci před výročím podpisu smlouvy. Počítá se z původní výše úvěru, ne ze zbývající.
• Do tří měsíců od oznámení nové sazby na další fixační období.
• Při prodeji nemovitosti, pokud od podpisu smlouvy uplynuly aspoň dva roky.
• Při úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invaliditě dlužníka nebo jeho partnera.

V ostatních případech smí banka naúčtovat jen to, co ji předčasné splacení opravdu stálo: administrativu nejvýš 1 000 Kč a úrokový rozdíl proti průměru sazeb, který zveřejňuje Česká národní banka.

Výsledek navíc nesmí přesáhnout ani 0,25 % splácené částky za každý započatý rok do konce fixace, ani 1 % té částky, ani úrok, který byste do konce fixace zaplatili. Platí ten nejnižší z těch stropů, ne jejich součet. Takhle to je u smluv od 1. září 2024.

V praxi to znamená víc, než se zdá. Když je průměr sazeb od České národní banky na úrovni vaší sazby nebo výš, úrokový rozdíl vyjde nula a bance zbyde jen ta administrativa. U dvou a půl milionu je rozdíl mezi jedním procentem a tisícikorunou zhruba 24 tisíc. Vyplatí se tedy nechat si výpočet rozepsat a nepřijmout první číslo.

Z toho plyne praktické pravidlo: čím blíž ke konci fixace, tím je splacení levnější. Rok před koncem drží strop na čtvrtině procenta, čtyři roky před koncem už se opírá o jednoprocentní hranici.

Refixace, nebo refinancování?

Refixace je dohoda o nové sazbě u stávající banky. Nic se nepřepisuje, jen se změní číslo.

Refinancování znamená přechod k jiné bance. Je kolem toho víc papírů, ale je to jediný způsob, jak zjistit, jestli vaše banka dává tržní podmínky. Víc na stránce Refinancování hypotéky.