Prodej nemovitosti s hypotékou krok za krokem
Prodat byt, na kterém vázne zástavní právo, jde. Banka u toho ale musí být a má v tom rozhodující slovo. Sepsali jsme tři cesty, kterými to jde, a kdy vás předčasné splacení nestojí nic navíc.
Michaela Foldynová vede HypoGO
Jaké jsou možnosti?
Tři. Liší se tím, co se stane se stávajícím úvěrem.
- Doplatit hypotéku z kupní ceny. Nejčastější cesta. Část peněz od kupujícího jde rovnou bance, ta úvěr uzavře a vydá souhlas s výmazem zástavního práva.
- Převést hypotéku na kupujícího. Dává smysl, když máte výhodnou sazbu. Banka si ale kupujícího prověří jako nového žadatele a převod musí schválit.
- Převést zástavu na jinou nemovitost. Když zároveň kupujete nové bydlení, může banka uvolnit starou zástavu a vzít si novou. Taky to podléhá jejímu posouzení.
Druhá a třetí cesta stojí a padají s tím, jestli banka kývne. Nedá se s nimi počítat dopředu, dokud to nemáte potvrzené.
Jak postup vypadá?
Začíná se u banky, ne u inzerátu. Bez čísla, kolik dlužíte k danému dni, nejde nastavit kupní cenu ani úschovu.
- Vyžádejte si vyčíslení zůstatku. Banka uvede dluh, úroky a případnou náhradu nákladů za předčasné splacení. ⛔ Platí vždy k určitému datu: když se termín prodeje posune, potřebujete nové.
- Nastavte úschovu. Advokátní nebo bankovní. Zajistí, že peníze odejdou bance a prodávajícímu ve správném pořadí a že kupující nezaplatí do zástavy, která se nesmaže.
- Banka dostane svou část a vydá kvitanci. To je potvrzení, že je úvěr doplacený.
- Podá se návrh na výmaz zástavního práva do katastru, na základě kvitance.
- Katastr zápis změní. Ze zákona na to má 30 dnů.
Výmaz zástavního práva neproběhne sám od sebe. Je to samostatný krok, který někdo musí udělat, a poplatek za něj platíte vy.
Kolik zaplatím za předčasné splacení?
Při prodeji často nic. Prodej zastavené nemovitosti je jedním ze zákonných případů, kdy banka nesmí účtovat náhradu nákladů, pokud od podpisu smlouvy uplynuly aspoň dva roky.
Když dva roky ještě neuplynuly, náhrada se platí, ale je omezená hned třemi stropy naráz a rozhoduje ten nejnižší: 0,25 % ze splácené částky za každý započatý rok do konce fixace, nejvýš 1 % té částky, a nejvýš úrok, který byste do konce fixace zaplatili. Ostatní případy bez náhrady rozebíráme u hesla Fixace úrokové sazby.
K tomu připočtěte správní poplatek katastru za změnu zápisu, který je 2 000 Kč.
Prodávám a hned kupuju. Jak to navázat?
Nejtěžší na tom je načasování, ne schválení. Peníze z prodeje přijdou později, než musíte zaplatit nové bydlení.
Cesty jsou dvě. Buď se zástava převede na novou nemovitost, takže hypotéka běží dál a jen se jí změní zajištění. Nebo se překlenovací obdobím pomůže jiný úvěr a po prodeji se doplatí. Co z toho vyjde levněji, závisí na sazbě, kterou máte, a na tom, jak dlouhá mezera mezi prodejem a koupí vznikne.
Když sazbu máte dobrou, stojí za to zkusit nejdřív převod zástavy. Ztratit starou nízkou sazbu a vzít si novou za dnešních podmínek bývá ta dražší varianta.
Časté dotazy
Musím bance říct, že prodávám?
Ano, a je to i ve vašem zájmu. Bez souhlasu banky s výmazem zástavního práva se převod nedokončí, protože kupující nekoupí nemovitost, na které visí cizí zástava. Banka navíc dodá vyčíslení zůstatku, bez kterého se nedá nastavit kupní cena.
Co když je hypotéka vyšší než kupní cena?
Pak musíte rozdíl doplatit ze svého, jinak banka souhlas s výmazem nevydá. Stává se to u nemovitostí, které od koupě ztratily na ceně, nebo když jste splatili zatím málo jistiny. Řešením bývá počkat, doplatit z úspor nebo se s bankou domluvit na jiném zajištění.
Může hypotéku převzít kupující i s mou nízkou sazbou?
Může, ale banka ho musí schválit jako nového žadatele a převod potvrdit. Nárok na to není. Dává to smysl hlavně tam, kde je původní sazba výrazně pod dnešní nabídkou, a je to důvod, proč se o téhle variantě vyplatí s bankou mluvit dřív, než se dohodnete na ceně.
Kdo platí výmaz zástavního práva z katastru?
Prodávající, protože zástava je jeho závazek. Bývá to součást dohody o vypořádání kupní ceny, takže si to nastavte v úschově, ať se na to nezapomene. Správní poplatek za změnu zápisu je 2 000 Kč a katastr má na provedení 30 dnů.
Hypotéka 4 000 000 Kč, pevná zápůjční úroková sazba 4,84 % ročně, splatnost 30 let (360 měsíců), fixace 3 roky. Měsíční splátka 21 083 Kč, RPSN 4,95 %, celková částka k zaplacení 7 590 036 Kč.
Konkrétní sazba se odvíjí od vaší bonity, LTV a stavu trhu. Hypotéka je úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, nesplácení může vést k jejímu prodeji. Provizi od bank vám na vyžádání sdělíme.