Odhad nemovitosti k hypotéce: kdo ho platí a kolik stojí
Část bank ho klientovi nehradí vůbec, jiné si účtují tři až pět tisíc a některé ho mají schovaný v poplatku za poskytnutí úvěru. Sepsali jsme, jak to má která banka, kdo odhadce vybírá a co dělat, když odhad vyjde níž než kupní cena.
Michaela Foldynová vede HypoGO
Kolik odhad stojí?
Od nuly do pěti tisíc. Rozptyl je velký, protože každá banka řeší odhad jinak: některá ho platí sama, jiná ho zahrne do poplatku za poskytnutí úvěru a další ho vyúčtuje zvlášť.
Čísla níž jsou z ceníků a reprezentativních příkladů bank, ověřená 21. 9. 2026. Ceníky se mění, takže si u své banky ověřte aktuální stav.
| Banka | Cena odhadu | Jak to má |
|---|---|---|
| ČSOB | 0 Kč | U bytů a rodinných domů v obcích nad 10 tisíc obyvatel online, jinde technikem nebo smluvním odhadcem |
| Air Bank | 0 nebo 5 000 Kč | Byt zdarma, rodinný dům a pozemek za pět tisíc |
| Moneta | 3 000 Kč | Účtuje jako posouzení vhodnosti zástavy |
| Komerční banka | 4 900 Kč | Součást poplatku za poskytnutí úvěru, ne zvlášť |
| Česká spořitelna | 5 000 Kč | Náhrada nákladů na vypracování odhadu |
| Raiffeisenbank | podle kampaně | V akci Hypodny zdarma, mimo ni podle ceníku |
Z tabulky plyne něco, co se v porovnávačích neobjeví: nula neznamená totéž u každé banky. U ČSOB je to trvalá vlastnost produktu, u Air Bank platí jen pro byty a u Raiffeisenbank je vázaná na kampaň, která zrovna běží. Když vám někdo slíbí odhad zdarma, ptejte se, za jakých podmínek.
K odhadu se navíc pojí správní poplatky katastru za vklad a výmaz zástavního práva. Ty banka jen přeúčtuje: Air Bank uvádí 3 600 Kč, Česká spořitelna 4 000 Kč. Nejsou to peníze banky, ale zaplatíte je taky.
Proč se mluví o třech různých cenách?
Protože u jedné nemovitosti existují vedle sebe tři a pletou se.
- Kupní cena je částka, na které jste se dohodli s prodávajícím.
- Tržní cena je to, co jsou kupující ochotni zaplatit. Poznáte ji ze srovnatelných prodejů v okolí.
- Odhadní cena je číslo, které stanoví odhadce. Jen z ní banka počítá, kolik půjčí.
Když si dohodnete cenu výrazně nad trhem, banka vám na ten rozdíl nepůjčí. Není to nedůvěra vůči vám, jen banka počítá s tím, že by nemovitost musela jednou prodat.
Co když odhad vyjde níž než kupní cena?
Budete muset doplnit víc ze svého. Banka počítá LTV z odhadu, ne z toho, co jste zaplatili.
Na číslech: byt za 5 milionů, odhad vyjde na 4,6. Při osmdesáti procentech banka půjčí 3,68 milionu místo 4, takže místo milionu potřebujete 1,32 milionu. Rozdíl 400 tisíc v ceně udělal 320 tisíc v tom, co doplácíte.
Cesty ven jsou tři: doplnit vlastní peníze, dojednat s prodávajícím nižší cenu, nebo přidat do zástavy druhou nemovitost. Třetí cestu rozebíráme na stránce Hypotéka bez úspor. Když nemovitost teprve stavíte nebo rekonstruujete, počítá se hodnota po dokončení; viz Hypotéka na stavbu a rekonstrukci.
Proto má smysl znát odhad dřív, než podepíšete rezervační smlouvu se lhůtou a zálohou. Když se to otočí, přijdete i o rezervační poplatek.
Kdo odhadce vybírá?
Banka. Buď má vlastního technika, nebo smluvního odhadce ze svého seznamu.
Vlastní posudek si zaplatit můžete, ale banka podle něj počítat nemusí. U bytů v běžné zástavbě dnes řada bank ocení nemovitost online z veřejných dat a odhadce vůbec nevyjede. U rodinných domů, pozemků, rekreačních objektů a nestandardních staveb se prohlídka na místě dělá skoro vždy.
Odhad má omezenou platnost, obvykle několik měsíců. Když se sjednání protáhne, může banka chtít nový.
Časté dotazy
Platí se odhad, i když banka hypotéku nakonec neschválí?
Záleží na bance a na tom, kdy k zamítnutí dojde. Část bank odhad zadává až po předběžném posouzení bonity, takže k němu u zamítnuté žádosti vůbec nedojde. Zeptejte se předem, v jakém pořadí banka postupuje, ať vás náklad nepřekvapí.
Můžu použít odhad, který už mám z jiné banky?
Většinou ne. Banky pracují s vlastní metodikou a se svým seznamem odhadců, takže si ocenění zadávají znovu. Výjimkou bývá refinancování, kde některé banky u bytů v běžné zástavbě ocení nemovitost online a nový posudek nepotřebují.
Kolik stojí druhý odhad?
Pokud první ocenění bylo v rámci akce zdarma, druhé už banky obvykle účtují podle běžného ceníku. Druhý odhad se dělá hlavně tehdy, když se nemovitost mezitím změnila, nebo když prvnímu vypršela platnost.
Zahrnuje odhad i rekonstrukci, kterou teprve plánuju?
U stavby a rekonstrukce se počítá hodnota po dokončení prací, ne současný stav. Česká spořitelna k tomu píše, že maximální půjčená částka se odvíjí od budoucí hodnoty nemovitosti a že se do ní počítá i pozemek. Banka k tomu chce rozpočet a projekt a peníze uvolňuje postupně, jak práce postupují; rozebíráme to na stránce Hypotéka na stavbu a rekonstrukci.
Hypotéka 4 000 000 Kč, pevná zápůjční úroková sazba 4,84 % ročně, splatnost 30 let (360 měsíců), fixace 3 roky. Měsíční splátka 21 083 Kč, RPSN 4,95 %, celková částka k zaplacení 7 590 036 Kč.
Konkrétní sazba se odvíjí od vaší bonity, LTV a stavu trhu. Hypotéka je úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, nesplácení může vést k jejímu prodeji. Provizi od bank vám na vyžádání sdělíme.