Jaké příjmy banka uzná k hypotéce
Rodičovský příspěvek se započítává v plné výši, mateřská ne. Pronájem ano, ale ne celý. A strop „splátka nejvýš polovina příjmu", který najdete na většině hypotečních webů, dnes jako pravidlo neplatí. Sepsali jsme, co banky skutečně počítají.
Michaela Foldynová
Obchodní ředitelka
michaela@hypogo.cz
Které příjmy banka počítá?
Víc než jen výplatu. Kromě zaměstnání a podnikání berou banky v potaz i příjmy, o kterých většina lidí neví, že se dají doložit.
- Rodičovský příspěvek. Ve většině případů v plné výši.
- Pronájem. Ne celý, banka z nájmu uzná jen část, protože počítá s neobsazeností a údržbou.
- Starobní i invalidní důchod. U starobního hlídá banka, do kolika let vám úvěr doběhne.
- Výsluhový příspěvek.
- Výživné na děti a odměna pěstouna.
- Dohoda o pracovní činnosti. Obvykle s delší historií než u hlavního pracovního poměru.
- Diety a cestovní náhrady. U profesí, kde tvoří podstatnou část příjmu, třeba u řidičů.
Česká spořitelna vyjmenovává mezi započitatelnými příjmy „příjem z pronájmu", „rodičovský příspěvek", „výživné na děti či odměna pěstouna", „výsluhový příspěvek", „diety a cestovní náhrady" a „příjem z dohody o pracovní činnosti (DPČ)". Ověřeno 21. 9. 2026.
Co banka nezapočítá?
Dávky, které mají jiný účel. Banka je nepočítá, protože nejsou na splácení úvěru.
- Mateřská v plné výši. Trvá 28 týdnů a hypotéka desítky let.
- Přídavky na děti.
- Podpora v nezaměstnanosti.
- Příspěvek na bydlení.
Dohoda o provedení práce je zvlášť: banky ji jako hlavní příjem obvykle neberou, protože z ní není odváděno pojistné a může skončit ze dne na den. Jako doplněk k hlavnímu příjmu ji některé započítají, jiné ne.
Dostanu hypotéku na rodičovské?
Na rodičovské spíš ano, na mateřské spíš ne. Rozdíl je v délce: mateřská je 28 týdnů, rodičovská roky.
Samotný rodičovský příspěvek na hypotéku stačit nemusí. Banky ho berou jako doplněk k příjmu ze zaměstnání, podnikání nebo pronájmu, ne jako jediný zdroj. Praktický důsledek: na rodičovské má smysl žádat se spolužadatelem, který má stabilní příjem.
Česká spořitelna k tomu píše, že rodičovský příspěvek „ve větší části případů zohledňuje a započítává v plné výši". Mateřská ve výčtu započitatelných příjmů výš není. Jak s ní naloží konkrétní banka, si nechte potvrdit předem; je to její vlastní pravidlo, ne předpis.
Platí, že splátka nesmí přesáhnout polovinu příjmu?
Ne, žádný takový plošný limit dnes neplatí. Ukazatel, který poměr splátky a příjmu hlídal, má Česká národní banka pro úvěry na vlastní bydlení od července 2023 vypnutý a v roce 2025 to potvrdila.
Najdete to přesto na většině hypotečních webů jako „pravidlo ČNB". Není. Banky si poměr splátky a příjmu hlídají dál, ale je to jejich vlastní úvěrová politika, ne závazný strop, takže se liší banku od banky. A to je dobrá zpráva: co neprojde u jedné, může projít u druhé.
Závazné zůstává LTV, tedy kolik si smíte půjčit proti hodnotě nemovitosti.
Jak dlouho musím být v práci?
Přes zkušební dobu a mimo výpovědní lhůtu. Kolik měsíců navíc chce která banka vidět, se liší, a u smlouvy na dobu určitou chtějí delší historii u téhož zaměstnavatele. Je to jejich vlastní pravidlo, ne předpis, takže se na ně ptejte dřív, než podáte žádost.
Z toho plyne praktická věc, která lidi stojí peníze: když víte, že budete měnit práci a zároveň řešit hypotéku, vyřiďte nejdřív hypotéku. Výpověď podaná v půlce schvalování umí žádost položit.
U podnikatelů je to jinak a je to na samostatnou stránku, viz Hypotéka pro OSVČ. Když máte příjem ze zahraničí nebo nejste občan ČR, platí další pravidla; sepsali jsme je na stránce Hypotéka pro cizince.
Časté dotazy
Započítá banka příjem ze zahraničí?
Některé ano. Rozhoduje měna, doložitelnost a to, jestli je zaměstnavatel v zemi, kterou banka akceptuje. Příjem v cizí měně si banka přepočítá kurzem a obvykle z něj uzná jen část, protože nese kurzové riziko. Podrobněji na stránce Hypotéka pro cizince.
Kolik z nájmu se počítá?
Ne celý nájem. Banka počítá s tím, že byt nebude pronajatý každý měsíc a že do něj budete muset investovat, takže z doloženého nájmu uzná jen část. Kolik přesně, to se liší banku od banky, a proto má smysl porovnat víc bank, když je pronájem podstatná část vašeho příjmu.
Pomůže spolužadatel, který má vlastní úvěry?
Přinese svůj příjem, ale i své splátky. Banka posuzuje domácnost jako celek, takže spolužadatel se spotřebitelským úvěrem nebo leasingem může výsledek zhoršit. Vyplatí se to spočítat oběma směry, se spolužadatelem i bez něj.
Jak banka pozná, jaké mám ostatní splátky?
Z registrů. Bankovní a nebankovní registr sdílejí aktivní úvěry i historii splácení, takže se to dohledat dá. Uvádět je v žádosti neúplně nemá smysl, jen to prodlouží schvalování.