LTV – Loan to Value

Z čeho se LTV počítá?

Z hodnoty nemovitosti, kterou dáte bance do zástavy. Ne z ceny, kterou za ni platíte.

Ten rozdíl rozhoduje častěji, než se čeká. Banka si nechá udělat odhad a počítá z něj. Když odhad vyjde níž než kupní cena, LTV vám stoupne a banka půjčí méně, přestože jste se na ceně s prodávajícím dohodli.

Jaký je limit?

Nejvýš 80 %. Pokud je vám pod 36 let a kupujete bydlení pro sebe, 90 %.

Tenhle strop je závazný. Stanovuje ho Česká národní banka a banky ho musí dodržet, takže se nedá vyjednat.

U nemovitostí pořizovaných na pronájem nebo jako třetí a další v pořadí ČNB od 1. dubna 2026 doporučuje přísnějších 70 %. Je to doporučení, ne zákonný limit, ale banky se jím řídí.

Dá se limit překročit?

Ve výjimečných případech ano. Banka smí část nových hypoték poskytnout nad limit, ale jen do 5 % objemu, který půjčila předchozí čtvrtletí.

Je to malá kapsa a banka si ji hlídá. Rozhoduje o ní sama a nedá se na ni spoléhat ani se jí dovolávat. Pro vás z toho plyne jediné: odmítnutí kvůli LTV nemusí být konečné, hlavně u jinak silné žádosti. Stojí za to zeptat se na to konkrétně, a stejně tak zkusit jinou banku, protože každá má vlastní kapsu i vlastní představu o tom, koho do ní pustí.

LTV se v čase mění

Není to údaj, který by vám zůstal navždy. Jak splácíte jistinu, dluh klesá, a pokud nemovitost nezlevní, LTV klesá s ním.

Tohle je nejčastější přehlédnutá příležitost. Po pár letech splácení se můžete dostat do nižšího pásma, na které banky dávají lepší sazbu, jenže vaše banka vám to sama nenabídne. Prostor se otevírá na konci fixace, kdy jde hypotéku refinancovat bez sankce.

Proč LTV ovlivňuje sazbu?

Čím víc peněz do nemovitosti dáte ze svého, tím menší riziko banka nese. Kdyby musela zástavu prodat, snáz se z ní dostane ke svým penězům.

Banky proto pracují s pásmy, nejčastěji do 70 %, do 80 % a do 90 %. Nižší pásmo obvykle znamená lepší sazbu, a sestoupit o pásmo níž se tak může vyplatit víc než vyjednávání.

Jak LTV snížit?

Dvě cesty. Buď přidáte vlastní peníze, nebo zvětšíte zajištění.

Druhá cesta znamená dát do zástavy ještě jednu nemovitost, typicky byt rodičů. Zajištění tím vzroste a stejná půjčená částka se do limitu vejde. Daň za to je, že při nesplácení může banka sáhnout na obě. Rozepsali jsme to na stránce Hypotéka bez úspor.

Co když odhad vyjde níž než kupní cena?

Pak se počítá z odhadu a chybějící peníze musíte doplnit ze svého.

Příklad: dohodnete se na bytě za 5 milionů, odhadce ho ocení na 4,6. Při osmdesáti procentech banka půjčí 3,68 milionu místo 4 milionů, takže místo milionu potřebujete 1,32 milionu.

Proto má smysl znát odhad dřív, než podepíšete rezervační smlouvu se lhůtou a zálohou. U stavby a rekonstrukce se počítá hodnota po dokončení prací, ne současný stav; podrobně na stránce Hypotéka na stavbu a rekonstrukci.

Příklad

Byt za 5 milionů, odhad vyšel stejně. Banka půjčí nejvýš 4 miliony, tedy 80 %, a vy doplatíte milion.

Kdyby vám bylo pod 36 let a šlo o vaše bydlení, půjčí 4,5 milionu a doplácíte 500 tisíc.