První hypotéka krok za krokem.

Než vůbec budete o čemkoliv vyjednávat s bankou, potřebujete dvě čísla: kolik si můžete dovolit půjčit a kolik vás to bude měsíčně stát. Od ČNB dnes platí jediný plošný limit, zbytek si určuje každá banka sama:

• LTV nejvýš 80 %. Banka půjčí nejvýš 80 % hodnoty nemovitosti. Do 36 let na vlastní bydlení 90 %.
• DSTI a DTI jsou poměr splátky k příjmu a poměr dluhu k ročnímu příjmu. ČNB je jako plošný limit vypnula, takže každá banka má vlastní pravidlo. Proto stejnou žádost jedna zamítne a druhá schválí.
• Investiční nemovitost má podmínky přísnější. Od dubna 2026 ČNB doporučuje LTV 70 % a dluh nejvýš sedminásobek ročního čistého příjmu.

V naší kalkulačce zadáte cenu nemovitosti, vlastní zdroje, čistý příjem a věk. Výsledkem je orientační splátka, sazba a kontrola, jestli se vejdete do LTV. Bez registrace, bez závazku.

Banky nabízí desítky variant, ale pro první hypotéku je rozhodnutí ve třech dimenzích:

1. Kupujete si bydlení, nebo investici?

U vlastního bydlení můžete do 36 let využít výjimku ČNB a jít až na 90 % LTV. Řeší to nedostatek vlastních zdrojů, ne cenu úvěru: za vyšší LTV si banka účtuje vyšší sazbu. U investiční hypotéky na pronájem ČNB od dubna 2026 doporučuje LTV nejvýš 70 %. Je to doporučení, ne závazný strop.

2. Na kolik let zafixovat sazbu?

Fixace je období, po které vám banka drží sjednanou úrokovou sazbu. Když skončí, nabídne vám novou. Z naší nabídky je dnes nejlevnější tříletá fixace od 4,84 %, pětiletá od 4,94 % a sedmiletá od 5,25 %. Kratší fixace je levnější, ale dřív vás vystaví nové sazbě.

3. Na jak dlouho si půjčit?

Delší splatnost sníží měsíční splátku a zvýší celkové úroky. ČNB doporučuje nepřesahovat 30 let. Část bank nabízí i 40 let, obvykle s vlastním pravidlem, že splácení má skončit kolem věku 70 let.

Banky vyžadují tři balíčky dokumentů: osobní, příjmové a k nemovitosti. Kompletní seznam je v checklistu níž. Týká se vás jen jeho část, protože některé položky se vzájemně vylučují: zaměstnanec dokládá příjem jinak než OSVČ a byt v osobním vlastnictví jinak než družstevní podíl. Většinu dokladů seženete přes Bankovní identitu z domova.

Co doložím jako zaměstnanec?

• Občanský průkaz (oboustranně)
• Potvrzení o příjmu od zaměstnavatele (ne starší 1 měsíc)
• Výpisy z bankovního účtu za 3 měsíce
• Kupní nebo rezervační smlouva
• Doklad o vlastních zdrojích (výpis úspor / darovací smlouva)

Co doložím navíc jako OSVČ?

• Daňová přiznání 2 roky zpět včetně příloh
• Potvrzení o bezdlužnosti z FÚ a ČSSZ
• Výpis z účtu OSVČ za 6–12 měsíců

Každá banka má jinou sazbu, jiné podmínky a jiný apetit pro vaši situaci. Které z nich pro vás připadají v úvahu, závisí na tom, které sjednává váš specialista. Specialista žádá paralelně u dvou nebo tří nejlepších a pak vám z nich vybere tu, která dává nejlepší kombinaci sazby a vstřícnosti.

Sazba z ceníku je jen výchozí bod. Individuální sazbu určuje banka podle vaší bonity a LTV, takže se předem slíbit nedá. Vyjednávat se o ni ale vyplatí: na modelovém úvěru 4 000 000 Kč na 30 let stojí každá desetina procentního bodu 87 477 Kč navíc na celkové zaplacené částce.

Co rozhoduje:

• Bonita. Vyšší příjem a nižší podíl splátek na něm znamenají nižší sazbu.
• LTV. Čím nižší, tím nižší sazba. Banky ji odstupňují po pásmech 70, 80 a 90 %.
• Vázané služby. Účet, pojištění nebo kreditka u téže banky sazbu snižují.
• Účel. Jinou sazbu dostanete na vlastní bydlení, jinou na refinancování a jinou na investici.

Banka vás vyzve k podpisu úvěrové smlouvy. U standardního bytu se to často zvládne online přes Bankovní identitu, jinde se sejdete se specialistou osobně. Od kompletních podkladů se schválení počítá na týdny.

Co probíhá v tomto kroku:

• Odhad nemovitosti. U běžného bytu ho řada bank zvládne online, jinde přijede odhadce na prohlídku.
• Podpis úvěrové smlouvy. Elektronicky, nebo osobně.
• Vklad zástavního práva do katastru. Katastr smí vklad povolit nejdřív po uplynutí dvacetidenní ochranné lhůty, kterou má vlastník na obranu proti podvodnému převodu. Dřív než za tři týdny to tedy nejde.
• Čerpání. Peníze jdou na účet prodávajícího po vkladu zástavního práva.

Hypotéka začíná splácením a končí o 20–30 let později. Většinu času neřešíte nic, splátka odchází automaticky. Tři okamžiky, kdy se vyplatí ozvat:

1. Konec fixace

Banka vám pošle novou sazbu, takzvanou retenci. Jestli je dobrá, poznáte jedině ve srovnání s tím, co nabízejí ostatní. Nepodepisujte ji naslepo, nechte si spočítat, co by dělalo refinancování jinam.

2. Mimořádné splátky

Ze zákona máte právo splatit hypotéku částečně i celou předčasně. Banka smí naúčtovat jen to, co ji to stálo, a nejvýš 0,25 % splácené částky za každý započatý rok do konce fixace, zároveň nejvýš 1 % té částky. Na konci fixace neúčtuje nic.

3. Změna životní situace

Vyšší příjem? Děti? Stěhování? Každá taková změna je důvod hypotéku znovu otevřít, ať už kvůli sazbě, nebo kvůli výši splátky. Projít si ji jednou ročně se vyplatí.

Reprezentativní příklad splátky

RPSN je roční procentní sazba nákladů. Na rozdíl od úrokové sazby počítá i poplatky, takže se podle ní dají nabídky porovnat mezi sebou.

Hypotéka 4 000 000 Kč, sazba 4,84 %, splatnost 30 let, fixace 3 roky. Měsíční splátka 21 083 Kč. Celková částka k zaplacení 7 590 036 Kč. RPSN 4,95 %. Spočítáno se sazbou platnou k 9. 9. 2026.