Refixace, nebo refinancování?
Refixace znamená novou sazbu u vaší banky, refinancování přechod k jiné. Většina lidí nakonec zůstane, kde je. To ale neznamená, že nemá cenu nic dělat: rozdíl mezi tím, co vám banka nabídne sama, a tím, co nabídne po jednání, bývá větší než rozdíl mezi bankami.
Michaela Foldynová vede HypoGO
Jaký je mezi tím rozdíl?
Refixace mění jen sazbu, refinancování celý úvěr. Při refixaci zůstává smlouva, banka i zástava; přepíše se číslo a doba, na kterou platí. Při refinancování vzniká nová smlouva u nové banky, která tu starou splatí.
Z toho plyne všechno ostatní. Refixace nepotřebuje nový odhad, nový vklad do katastru ani nové schvalování, takže je rychlá a nic nestojí. Refinancování znamená novou žádost, doložení příjmů a správní poplatky katastru, zato otevírá celý trh.
Třetí možnost, na kterou se zapomíná: neudělat nic. Tehdy vám začne platit sazba, kterou banka navrhla v dopise, a je to ta nejdražší varianta ze všech, protože první nabídka bývá horší než to, co banka dává novým klientům.
Kolik lidí nakonec zůstane?
Zhruba polovina nově sjednaných sazeb v Česku je refixace u původní banky, ne nová hypotéka ani přechod jinam. Je to dlouhodobě rostoucí podíl.
Neznamená to, že je přechod zbytečný. Znamená to, že konkurenční nabídka funguje hlavně jako páka: přinesete ji své bance a ta na ni obvykle zareaguje. Výsledek „zůstal jsem a platím míň" je plnohodnotný, i když zvenku vypadá, že se nic nestalo.
A pro velkou část lidí je dnes jediný dostupný. Kdo si hypotéku sjednával v letech 2020 a 2021, má sazbu hluboko pod dnešním trhem a po konci fixace mu splátka poroste, ať přejde kamkoli. Tam se nevybírá mezi lepším a horším, ale mezi horším a ještě horším.
Kdy dává smysl co?
Refixace, když
- zbývá malá jistina nebo málo let, takže náklady přechodu nemá co pokrýt,
- vaše banka po jednání dorovná, co jste našli jinde,
- nechcete nebo nemůžete znovu dokládat příjmy, třeba po změně zaměstnání,
- na nemovitosti se něco změnilo a nový odhad by vyšel hůř.
Refinancování, když
- vaše banka na konkurenční nabídku nereaguje,
- chcete si zároveň půjčit navíc, typicky na rekonstrukci,
- chcete změnit splatnost nebo přidat či odebrat spoludlužníka,
- kleslo vám LTV, tedy podíl úvěru na hodnotě nemovitosti, do nižšího pásma, a vlastní banka to sama nezohlednila.
Společné mají obě cesty jedno: musíte vědět, co nabízí trh. Bez toho nemáte s čím jednat a první nabídka od banky je jediné číslo, které máte.
Kolik máte času?
Víc, než se zdá. Banka vám musí novou sazbu sdělit tři měsíce před koncem fixace, a od toho oznámení máte tři měsíce na to hypotéku splatit bez náhrady nákladů.
Ta druhá lhůta běží od oznámení, ne od konce fixace. Když vám banka napíše na poslední chvíli, okno konec fixace přesáhne a čas na porovnání pořád máte. Celé načasování rozebíráme na stránce Refinancování hypotéky.
Prakticky má smysl začít zhruba půl roku předem. Přenos k jiné bance zabere týdny a musíte stihnout odhad, schválení i katastr. Refixace se dá vyřídit rychleji, ale i na ni je lepší mít podklady dřív než pět dní před termínem.
Časté dotazy
Co se stane, když na dopis od banky nezareaguju?
Začne platit sazba, kterou banka navrhla, a fixace poběží dál na novou dobu. Nic se nezhroutí, ale je to obvykle nejdražší varianta, protože první nabídka bývá horší než to, co banka dává novým klientům. Mlčení se tedy počítá jako souhlas.
Můžu o lepší sazbu u své banky požádat?
Ano a je to běžné. Pomáhá k tomu mít konkrétní konkurenční nabídku, ne jen dojem, že jinde je to lepší. Banka počítá s tím, že získat nového klienta ji stojí víc než udržet stávajícího, a podle toho se chová.
Stojí refixace něco?
Ne. Nemění se smlouva ani zástava, takže nejsou žádné poplatky katastru ani nový odhad. Proto u malé zbývající jistiny často vychází líp než přechod, i když je sazba o něco vyšší.
Musím při refixaci znovu dokládat příjmy?
Obvykle ne, protože nevzniká nová smlouva. To je pro část lidí rozhodující: po změně zaměstnání, na rodičovské nebo po zahájení podnikání může být nová žádost problém, zatímco refixace proběhne bez posuzování.
Co když mi vlastní banka nabídne stejnou sazbu jako konkurence?
Pak je refixace skoro vždy praktičtější. Ušetříte správní poplatky katastru, nový odhad i čas, a nemusíte řešit načasování mezi starou a novou bankou. Rozdíl by musel být znatelný, aby přechod ty náklady pokryl.