Hypotéka na dům
Proti bytu se liší třemi věcmi: kupujete i pozemek, ocenění skoro vždy znamená výjezd odhadce, a pokud dům teprve staví nebo rekonstruuje, řeší se povolení a postupné čerpání. Každá z nich umí posunout termín, a právě na termínech to obvykle vázne.
Michaela Foldynová vede HypoGO
Pozemek je součást obchodu, ne detail
Dům a pozemek pod ním musí mít stejný osud. Banka zastavuje obojí. Když je pozemek někoho jiného, třeba obce nebo souseda, je to problém, který se řeší před podpisem, ne po něm.
Druhá věc, na kterou se u domů naráží, je přístup. Banku zajímá, jestli se k nemovitosti dá legálně dojet z veřejné komunikace. Přístup přes cizí pozemek bez práva ho užívat snižuje hodnotu zástavy a u nově vznikajících parcel je to jedna z věcí, které se kontrolují.
Než podepíšete rezervační smlouvu, stáhněte si list vlastnictví na dům i na pozemky a podívejte se, co na nich vázne. Co na něm hledat, je u hesla Zástavní právo.
Přijede k domu odhadce?
Skoro vždy ano. Zatímco byt v běžné zástavbě banky často ocení online, u domu to je výjimka. Každý dům je jiný, srovnávacích prodejů v okolí bývá málo a stav se od stolu neposoudí.
Počítejte tedy s tím, že odhad bude stát peníze a pár dní času. Kolik si která banka účtuje, je na stránce Odhad nemovitosti. Rozdíly mezi bankami jsou u domů větší než u bytů, takže je to jedna z položek, kterou má smysl porovnat.
Stačí jedno stavební povolení?
Stavební povolení na dům nestačí. Metodika Komerční banky uvádí, že před čerpáním se musí předložit všechna povolení, která stavba vyžaduje, a jmenuje i samostatná povolení na vodní zdroj nebo na čistírnu odpadních vod.
Tohle je nejčastější důvod, proč se čerpání posune. Studna a čistírna mají vlastní řízení, běží každé jiným tempem a chybí obvykle to, na které se zapomnělo. Povolení musí být navíc s doložkou právní moci, ne čerstvě vydané.
Výjimku metodika připouští jen pro položky, které nemají stavební povahu, třeba projektovou dokumentaci. Na samotnou stavbu se bez povolení čerpat nezačne.
Rozestavěný dům se oceňuje po dokončení
Zvláštnost, která lidi překvapí příjemně: odhadce u financované výstavby pracuje s předpokládanou cenou hotového domu, ne s tím, co na pozemku stojí dnes.
Čerpat se ale dá jen do procenta, které odpovídá skutečnému stavu stavby, a hodnotu rozestavěnosti dokládáte bance průběžně. Peníze tedy nepřijdou najednou a rozpočet se plánuje po etapách. Celý mechanismus je na stránce Hypotéka na stavbu a rekonstrukci.
A pozor na jeden důsledek postupného čerpání: dokud nečerpáte celou částku, platíte úrok jen z vyčerpané části, ale část bank si účtuje poplatek za posun čerpání. U stavby, která se zdrží, to není teoretická položka.
Časté dotazy
Můžu koupit dům, když pozemek pod ním patří někomu jinému?
Jde to, ale je to komplikace, kterou banka posuzuje zvlášť. Hodnota zástavy je nižší a část bank takový případ nepřijme. Řešením bývá odkoupit pozemek zároveň s domem, nebo mít k němu zřízené právo stavby. Rozhodně to neřešte až při podání žádosti.
Co když k domu vede cesta přes cizí pozemek?
Banku zajímá, jestli máte přístup právně zajištěný, ne jestli tam fakticky dojedete. Cesta přes cizí pozemek bez služebnosti nebo jiného práva hodnotu zástavy snižuje. Dá se to řešit, ale chce to čas, protože jde o zápis do katastru.
Potřebuju stavební povolení na studnu zvlášť?
Ano, vodní zdroj i čistírna odpadních vod mají vlastní řízení. Banka před čerpáním chce všechna povolení, která stavba vyžaduje, a s doložkou právní moci. Je to nejčastější důvod, proč se čerpání posune.
Jak banka ocení dům, který teprve stavím?
Odhadce pracuje s předpokládanou cenou hotového domu podle projektu. Čerpat pak můžete postupně, vždy do výše odpovídající skutečnému stavu stavby, který bance průběžně dokládáte.
Je hypotéka na dům dražší než na byt?
Sazbu neurčuje typ nemovitosti, ale bonita a LTV. Vyšší bývají náklady kolem hypotéky: odhad u domu skoro vždy znamená výjezd odhadce, zatímco byt se často ocení online. U výstavby k tomu přibývají poplatky spojené s postupným čerpáním.