Zástavní právo k nemovitosti

Jak zástavní právo vzniká?

Zápisem do katastru nemovitostí, kterému se říká vklad. Nestačí podepsat zástavní smlouvu; dokud není zapsáno, zástavní právo neexistuje.

Návrh na vklad podává buď banka, nebo vy, podle toho, jak se domluvíte. Za přijetí návrhu vybírá katastrální úřad správní poplatek 2 000 Kč, a to za každý podaný návrh.

Z toho plyne věc, kterou lidé podceňují u refinancování: platí se dvakrát. Jednou za vklad zástavního práva nové banky a podruhé za výmaz toho původního, protože i výmaz se provádí vkladem.

Co s nemovitostí smím dělat?

Skoro všechno. Zástavní právo není omezení vlastnictví, je to zajištění dluhu.

Bydlet, pronajímat i prodat jde. U prodeje se jen musí vyřešit, že kupující nechce nemovitost se zástavou; jak to technicky proběhne, rozebíráme na stránce Prodej nemovitosti s hypotékou.

Na co se banky ptají: zřízení dalšího zástavního práva ve prospěch někoho jiného, věcné břemeno nebo nájem na dlouhou dobu. To všechno snižuje hodnotu zástavy, takže to smlouvy obvykle podmiňují souhlasem banky.

Kdy zaniká?

Výmazem z katastru, ne poslední splátkou. Mezi obojím je krok, na který se zapomíná.

Po splacení vám banka vydá potvrzení o zániku dluhu, kterému se říká kvitance. S ním podáte návrh na výmaz a zaplatíte správní poplatek. Dokud to neuděláte, zástavní právo v katastru zůstane zapsané, i když nic nedlužíte, a vyskočí při prvním pokusu o prodej.

Co banka smí, když se nesplácí?

Ne to, co si většina lidí představuje. Cesta k prodeji zástavy je dlouhá a zákon ji ohraničuje z obou stran.

Než banka zesplatní celý úvěr, musí vás vyzvat k úhradě dlužné splátky a dát vám na to nejméně třicet dnů. A i když zesplatní, týká se to jen nesplacené jistiny, ne úroků za roky, které už splácet nebudete.

Pak přichází to podstatné: zástavu smí banka zpeněžit nejdřív šest měsíců poté, co vám oznámila, že začala zástavní právo vykonávat. A po celou tu dobu vám nesmí bránit, abyste nemovitost prodali sami a dluh z toho splatili.

Ten rozdíl je v penězích velký. Prodej ve vlastní režii obvykle vynese víc než dražba a přeplatek po splacení dluhu je váš. Sepsali jsme to na stránce Nemůžu splácet hypotéku.

Může ručit nemovitost někoho jiného?

Ano, a u hypotéky bez úspor je to jedna z hlavních cest. Nemusí jít o příbuzného.

Ten člověk se ale zavazuje svým majetkem, ne podpisem pro formu. Když se úvěr nesplácí, banka může sáhnout na obě nemovitosti. Vyplatí se proto dopředu domluvit, co se stane, až LTV klesne natolik, že cizí zástava přestane být potřeba: banky ji na žádost uvolňují, ale samy to nenabídnou.

Co je zástavní právo druhé v pořadí?

Situace, kdy na jedné nemovitosti vázne víc zástav. Rozhoduje pořadí zápisu v katastru.

Při prodeji se z výtěžku uspokojí nejdřív ten první v pořadí a teprve zbytek jde na druhého. Proto banky na první pozici trvají a druhé v pořadí buď nepřijmou, nebo za výrazně horších podmínek. Týká se to hlavně doplňkových úvěrů ze stavebního spoření.