Nemůžu splácet hypotéku

Ozvěte se dřív, než splátka propadne

Banka s vámi jedná jinak, když voláte sami a splácíte zatím řádně, než když se ozvete po třetí upomínce. Část nástrojů níž je navíc podmíněná tím, že jste dosud spláceli bez problémů, takže čekáním o ně přijdete.

Druhá věc, kterou banky opakují a stojí za to ji brát vážně: neřešit splátku další půjčkou. Spotřebitelský úvěr má vyšší sazbu než hypotéka, takže se tím měsíční zatížení zvedne, ne sníží.

Co banka umí, když se ozvete včas

• Snížení splátky. Nejčastější řešení. Splátka klesne a o to se prodlouží doba splácení, sazba zůstává. Česká spořitelna má na tohle službu, kterou popisuje jako bezplatnou, s podmínkou aspoň dvanácti zaplacených splátek a řádného splácení. ČSOB u snížení splátky uvádí prodloužení splatnosti nejvýš o dva roky a vyrozumění do třiceti dnů (obojí ověřeno 21. 9. 2026).
• Odklad splátek. Pro dočasný výpadek příjmu. Po skončení odkladu se buď vrátíte k původní splátce, nebo se prodlouží splatnost. Úroky během odkladu běží dál, takže úvěr tím nezlevní.
• Prodloužení splatnosti. Samostatně, bez odkladu. Narazí na strop splatnosti daný typem hypotéky a na váš věk.
• Konsolidace ostatních úvěrů. Když problém dělá kreditka a spotřebitelský úvěr vedle hypotéky, může pomoct sloučit je do hypoteční sazby. Rozebíráme to u refinancování.
• Pojištění schopnosti splácet. Pokud ho máte sjednané, kryje splátky při dlouhodobé nemoci nebo ztrátě zaměstnání. Podmínky si projděte jako první. Plnění z takového pojištění je navíc jeden z případů, kdy banka za předčasné splacení nesmí účtovat nic.

Co musí banka udělat, než úvěr zesplatní?

A ještě jedna věc, která se hodí vědět: když k zesplatnění dojde, týká se jen nesplacené jistiny, ne budoucích úroků a nákladů. Banka nemůže chtít úroky za roky, které už splácet nebudete.

Kolik si banka smí naúčtovat za prodlení?

Tohle je část, kterou skoro nikdo neuvádí, a přitom ohraničuje celý zbytek. Za prodlení si věřitel smí sjednat jen náhradu účelně vynaložených nákladů, úrok z prodlení a smluvní pokutu, a všechno tři má strop.

• Smluvní pokuta nejvýš 0,1 % denně z částky, se kterou jste v prodlení.
• Souhrn všech pokut nejvýš polovina celkové výše úvěru, a zároveň nejvýš 200 000 Kč.
• Po devadesáti dnech prodlení má věřitel právo jen na úrok. Jeho výše odpovídá repo sazbě České národní banky zvýšené o osm procentních bodů, pokud nebyl sjednán nižší.

Když vám přijde vyčíslení, které těmhle mezím neodpovídá, je to důvod se ptát. Stropy platí ze zákona, nesjednávají se.

Když dojde na zástavu: máte šest měsíců a právo prodat sami

Rozdíl mezi tím prodejem je přitom velký. Prodej ve vlastní režii obvykle vynese víc než dražba, a to, co po splacení dluhu zbude, je vaše. Sepsali jsme, jak to technicky proběhne, na stránce Prodej nemovitosti s hypotékou.

Kdyby banka do veřejného seznamu zapsala začátek výkonu až po tom, co vám ho oznámila, šest měsíců běží až od toho zápisu. Kratší lhůta sjednaná předem neplatí.

Kdy se dá splatit bez náhrady nákladů?

Když se situace zásadně změnila, zákon myslí i na to. Náhradu nákladů nesmí banka žádat při úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invaliditě. Týká se to dlužníka i jeho manžela nebo partnera. Podmínkou je, že to výrazně snížilo schopnost úvěr splácet.

Nula platí i při prodeji nemovitosti, pokud od uzavření smlouvy uplynuly aspoň dva roky. A také když splácíte z pojištění sjednaného pro tenhle případ. Ostatní případy a stropy rozebíráme u hesla Fixace úrokové sazby, tedy období, po které vám banka drží sjednanou sazbu.

Co s tím prakticky

Sepište si, o kolik měsíčně jde a jak dlouho to podle vás potrvá. To je první otázka, kterou dostanete, a od odpovědi se liší, jestli dává smysl odklad, snížení splátky, nebo přechod k jiné bance. Pokud vám zároveň končí fixace, spočítejte si i to.

Časté dotazy