01
Končí vám fixace do 6 měsíců
Banka vám nabídne novou sazbu. Vyplatí se ji porovnat, protože první nabídka bývá horší než to, co banka dává novým klientům. Od jejího doručení máte tři měsíce na to odejít bez náhrady nákladů.
Konec fixace
Refinancování hypotéky: spočítejte si novou splátku
Konec fixace? Srovnáme 8 bank z našeho panelu a ukážeme vám rozdíl proti tomu, co platíte teď. Někomu vyjde splátka níž, někomu výš; záleží hlavně na tom, kdy hypotéku sjednával. Specialista z naší sítě pak převod vyřídí online a vy za to neplatíte nic. Které banky srovnáváme a které jen popisujeme, je v srovnání hypoték.
0Kč
Sankce za splacení na konci fixace
3měsíce
Lhůta na splacení zdarma po oznámení nové sazby
8
Bank, které srovnáváme
0Kč
Cena naší služby
Mini-kalkulačka
Jak se změní vaše splátka?
Fixace je období, po které vám banka drží sjednanou úrokovou sazbu. Když skončí, nabídne vám novou. Tehdy se vyplatí porovnat ji s tím, co dávají ostatní banky.
Zadejte současnou hypotéku – sazba se přepočítá okamžitě, bez tlačítka „spočítat". Číslo uvidíte bez zadání kontaktu.
Zbývající jistina
2 800 000Kč
Zbývající doba splácení
22let
Vaše sazby
Sazby zadávejte v procentech, s čárkou i tečkou; počítáme s rozmezím 0,5 až 15 %. Pokud vám už banka poslala nabídku na další fixaci, zadejte do prvního pole ji: proti ní se rozhodujete, ne proti sazbě, která končí.
%
co platíte teď, nebo kolik vám nabídla vaše banka
%
orientační sazba z naší kalkulačky
Změna měsíční splátky
1 689Kč / měsíc
Nová splátka: 17 256 Kč/měsíc (původní 18 945 Kč)
O kolik míň zaplatíte za zvolenou fixaci, po odečtení katastru
97 319 Kč
Rozdíl úrokových sazeb
-1,05 p.b.
Probrat to se specialistou
Výpočet je orientační. Počítá se na dobu zvolené fixace, protože po ní se sazba sjednává znovu, a odečítá správní poplatky katastru 4 000 Kč. Nezahrnuje poplatky banky ani odhad nemovitosti, pokud ho banka účtuje. Skutečnou sazbu potvrdí banka podle bonity a LTV. Hypotéka je úvěr zajištěný nemovitostí a nesplácení může vést k jejímu prodeji.
Reprezentativní příklad
Příklad výpočtu: 4 mil. Kč, 5,89 % → 4,84 %
Vzorová hypotéka pro klienta, který si v roce 2023 sjednal hypotéku na 4 miliony korun se sazbou 5,89 % na 25 let. Po skončení tříleté fixace přechází k jiné bance se sazbou 4,84 % na zbývajících 22 let.
Je to příklad ročníku, kterému přechod vyjde. Kdo sjednával v roce 2021, měl sazbu hluboko pod dnešním trhem a jeho splátka po konci fixace naopak poroste, ať přejde kamkoli. Rozhoduje rok sjednání, ne banka.
| Zbývající jistina | 4 000 000 Kč |
| Zbývající doba splácení | 22 let |
| Stará sazba | 5,89 % |
| Nová sazba | 4,84 % |
| Stará měsíční splátka | 27 064 Kč |
| Nová měsíční splátka | 24 651 Kč |
| Rozdíl ve splátce | 2 412 Kč měsíčně |
| Rozdíl za 3 roky fixace | 86 845 Kč |
| RPSN u nové sazby | 4,95 % |
| Náklady refinancování | správní poplatky katastru 4 000 Kč; odhad podle banky 0 až 5 000 Kč |
Příklad je vzorový. Konkrétní sazba se odvíjí od vaší bonity, LTV a stavu trhu. Hypotéka je úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, nesplácení může vést k jejímu prodeji. Provizi od bank vám na vyžádání sdělíme.
Načasování
Kdy se to vlastně řeší
Konec fixace není jeden den, je to okno. Zákon ho vymezuje ze dvou stran a většina lidí o té druhé neví.
-
Tři měsíce před koncem fixace
Banka vám musí sdělit novou sazbu i novou výši splátky. Je to její povinnost, ne laskavost, a týká se fixací aspoň na rok.
-
Tři měsíce po tom oznámení
Máte právo hypotéku splatit bez náhrady nákladů. Lhůta běží od oznámení, ne od konce fixace, takže i když vám banka napíše na poslední chvíli, čas na porovnání máte.
-
Jednou ročně, v měsíci před výročím smlouvy
Můžete zdarma splatit až 25 % z původní výše úvěru. Na tohle okno se nečeká, opakuje se každý rok.
Prakticky z toho plyne, že začít porovnávat má smysl zhruba půl roku předem: přenos k jiné bance zabere týdny a musíte stihnout odhad, schválení i katastr. Část bank umí sazbu zafixovat i roky dopředu, takže se vyplatí zeptat, i když fixace končí až příští rok.
Kdy je čas
Kdy je čas refinancovat?
Stačí, když platí jeden – a vyplatí se to spočítat. Když platí tři a víc, refinancujte hned teď.
02
Nabídkové sazby klesly od vašeho podpisu
Pozor, sazba ČNB to neřídí. Hypoteční sazby kopírují pětileté úrokové swapy se zpožděním zhruba čtyř měsíců, takže snížení repo sazby se do hypoték nemusí promítnout vůbec. Srovnávejte svou sazbu s dnešní nabídkou, ne se sazbou ČNB.
03
Vzrostl vám příjem
Když od podpisu smlouvy výrazně vzrostl váš příjem nebo klesly ostatní splátky, vejdete se bance do lepšího pásma a s ním může přijít i lepší sazba. O kolik, dopředu neřekne nikdo: ceníky podle bonity si banky nezveřejňují.
04
Snížilo se vám LTV pod 70 %
Splácíte pět let a cena nemovitosti vzrostla? LTV jste si zlepšili. Banky sazbu odstupňovávají právě podle něj, takže posun do nižšího pásma se pozná na ceně.
05
Chcete přidat peníze na rekonstrukci
Kombinované refinancování spojí převod + dofinancování do jedné splátky a jedné sazby. Lepší než brát zvlášť spotřebitelský úvěr.
06
Máte víc úvěrů a chcete konsolidovat
Kreditní karta, spotřebitelský úvěr nebo leasing se dají sloučit do jedné hypoteční splátky s nižším úrokem. Dává smysl tím spíš, čím dražší jsou úvěry, které slučujete.
07
Chcete zkrátit splatnost
Zkrácení splatnosti při přechodu ušetří na úrocích a banky to umí. Prodloužení je jiná věc: Česká národní banka doporučuje nejít při refinancování nad splatnost, kterou jste měli u původní banky, takže s ním nepočítejte jako se samozřejmostí.
08
Nechcete kvůli tomu na pobočku
Online sjednání, e-podpis, žádné papíry. Když potřebujete cokoliv vyřídit přes Bankovní identitu, banky to dnes umí různě dobře.
Druhá strana
Kdy to nechat být
Refinancování není samospásné a u části lidí je dnes odpověď ne. Tady jsou tři situace, kdy vám to řekneme rovnou.
-
Sjednávali jste v letech 2020 až 2021
Tehdejší sazby byly hluboko pod dnešním trhem. Po konci fixace vám splátka poroste, ať přejdete kamkoli. Refinancováním si ji nesnížíte, jen vyberete, kde poroste míň.
-
Rozdíl nepokryje poplatky katastru
U dvoumilionové hypotéky s dvaceti lety do konce splatnosti vynese rozdíl 0,1 p.b. zhruba 110 Kč měsíčně. Za pět let je to asi 6 600 Kč a z toho 4 000 Kč spolkne katastr. Zbyde necelých 2 600 Kč, tedy něco přes 40 Kč měsíčně. Jestli to stojí za papírování, posuďte sami.
-
Vlastní banka dorovná
Nabídka od jiné banky je hlavně páka na tu vaši. Rozdíl mezi refixací a přechodem rozebíráme zvlášť. Refixace u původní banky je dnes zhruba polovina všech nově sjednaných sazeb, takže většina lidí nakonec nikam nepřechází, jen platí míň. I to je dobrý výsledek.
Co z toho plyne prakticky: spočítat si to má smysl vždycky, přecházet ne. Rozdíl mezi tím, co platíte, a tím, co jde sehnat, je informace, kterou využijete tak jako tak.
Jak to probíhá
Jak refinancování probíhá?
Většinu papírování vezme specialista za vás. Vy se podepisujete přes Bankovní identitu.
Specialisté, se kterými vás propojujeme, mají vlastní oprávnění od České národní banky a jednání s bankou vedou oni. Jak to u nás funguje.
1
Kalkulačka + úvodní hovor
Zadáte současné podmínky (jistina, sazba, doba). Rozdíl ve splátce vidíte hned. Pokud dává smysl, zavoláme vám, nejpozději do dvou pracovních dnů. Spočítáme to s vámi přesněji a porovnáme 8 bank.
2
Sběr dokumentů + žádost
Většinu podkladů zvládnete přes Bankovní identitu: výpis z účtu, potvrzení o příjmu, doklad totožnosti. Současnou hypotéku doložíte úvěrovou smlouvou, stačí PDF. Kam žádost podat a v jakém pořadí, probere specialista s vámi.
3
Schválení + podpis nové smlouvy
Banky vrátí závazné nabídky a vy si z nich vyberete. Smlouvu podepisujete e-podpisem přes Bankovní identitu, žádná návštěva pobočky. Nový odhad nemovitosti nemusí být potřeba: část bank u bytů v běžné zástavbě ocení nemovitost online, u jiných se přejímá ten stávající.
4
Čerpání + první splátka v nové bance
Nová banka splatí starou. Vy pak splácíte jí. Žádný den bez hypotéky, žádné dvojí splátky. K čerpání je potřeba souhlas původní banky s mimořádnou splátkou a její příslib výmazu zástavního práva; načasování těchhle kroků hlídá specialista.
5 mýtů
Co se o refinancování říká a jak to je?
Mýtus
Refinancování je drahé. Sankce sežere úsporu.
„Banka mi účtuje 2 % z jistiny za to, že odejdu – to se nevyplatí."
Realita
Stropy jsou tři a platí ten nejnižší
Od 1. 9. 2024 smí banka naúčtovat jen administrativu do 1 000 Kč a úrokový rozdíl proti průměru sazeb od České národní banky. Výsledek nesmí přesáhnout ani 0,25 % splácené částky za každý započatý rok do konce fixace, ani 1 % té částky, ani úrok, který byste do konce fixace zaplatili. Platí ten nejnižší strop, ne jejich součet. Na konci fixace je splacení bez náhrady. Zastropoval to zákon o spotřebitelském úvěru, ne ČNB.
A ještě jedna věc, kterou banky neinzerují: část z nich si za předčasné splacení neúčtuje nic ani mimo fixaci. Je to jejich rozhodnutí, ne povinnost, takže se to liší banku od banky a vyplatí se zeptat dřív, než se rozhodnete čekat na konec fixace.
Mýtus
Musím znovu na pobočku a podepisovat hromadu papírů.
„Naposledy jsem v bance strávil půl dne. To radši zůstanu, kde jsem."
Realita
U HypoGO podepisujete přes Bankovní identitu.
Celé refi řešíte online – výpisy, příjmy, smlouva. Žádná pobočka, žádné papíry. Když chcete osobní schůzku, poradce přijede k vám.
Mýtus
Malý rozdíl v sazbě nestojí za to.
„Vyplatí se to jen, když ušetřím alespoň 1 procentní bod, ne?"
Realita
Na 3 mil. Kč to je ~6 000 Kč ročně. Za 20 let 120 000 Kč.
Rozhoduje, jak velká je zbývající jistina a kolik let do konce fixace zbývá. U velké jistiny pokryje i malý rozdíl náklady přechodu několikanásobně, u malé nemusí. Spočítejte si to v kalkulačce; na konci fixace vám navíc banka za splacení nic neúčtuje.
Mýtus
Když přejdu, ztratím všechny benefity od původní banky.
„Mám u nich pojistku, kreditku, slevy na účtu – to vše propadne."
Realita
Účet i pojistky můžete vést dál samostatně.
Hypotéka a běžný účet jsou samostatné produkty. Refi se týká jen hypotéky – váš účet, pojištění a karty zůstávají, dokud sami nezrušíte. Některé benefity mohou skončit, ale ne automaticky.
Mýtus
Refinancování trvá měsíce a já bez hypotéky nezůstanu ani jeden den.
„Slyšel jsem od kolegy, že to trvalo přes 3 měsíce, byl mezi tím v ošklivé situaci."
Realita
Bez jediného dne bez hypotéky. Koordinaci přechodu hlídá specialista.
Nová banka splatí starou v jeden moment. Vy nemusíte hradit dvě splátky ani řešit prodlevu – koordinaci čerpání s katastrem a starou bankou hlídá poradce.
Časté otázky
Na co se ptáte nejčastěji?
Můžu při refinancování udělat i mimořádnou splátku?
Ano, a často to dává větší smysl než samotný přechod. Jednou ročně jde splatit až 25 % původní výše úvěru zdarma, podmínkou je udělat to v měsíci před výročím podpisu smlouvy. Když k tomu přidáte přechod na konci fixace, kdy banka nesmí účtovat nic, snížíte jistinu i sazbu naráz.
Můžu si k refinancování přidat peníze navíc?
Ano, říká se tomu kombinované refinancování: převod a navýšení se spojí do jedné splátky a jedné sazby, která zůstává hypoteční, ne spotřebitelská. Peníze navíc jdou na rekonstrukci, ale i na konsolidaci dražších úvěrů. Část navíc bývá neúčelová, takže ji nemusíte dokládat fakturami, zato ji banky omezují podílem z celkové výše úvěru a bývá dražší než účelová část. Celek se pořád musí vejít do limitu LTV i do toho, kolik vám banka uzná na splátkách.
Můžu při refinancování přidat nebo odebrat spoludlužníka?
Jde to, je to ale nová žádost a nové posouzení, ne formalita. Odebrání spoludlužníka znamená, že zbývající žadatel musí na celou splátku dosáhnout sám. Přidání naopak přinese jeho příjem, ale i jeho závazky, takže výsledek se může zhoršit. Řeší se to hlavně po rozvodu nebo při vypořádání spoluvlastnictví.
Potřebuju při refinancování nový odhad nemovitosti?
Často ne. Část bank u bytů v běžné zástavbě ocení nemovitost online z veřejných dat a odhadce vůbec nevyjede. Nový posudek chtějí spíš u rodinných domů, pozemků a nestandardních staveb, nebo když se nemovitost mezitím změnila. Jak se ceny liší, jsme sepsali na stránce Odhad nemovitosti.
Jde refinancovat nemovitost, kterou pronajímám?
Jde, ale s přísnějšími podmínkami. Česká národní banka od dubna 2026 doporučuje u investičních nemovitostí LTV nejvýš 70 %, takže potřebujete větší podíl vlastních peněz než u bydlení pro sebe. Z nájmu navíc banka uzná jen část, protože počítá s neobsazeností a údržbou.
Co když refinancování nevyjde výhodně?
Pak se nic neděje a zůstanete, kde jste. Banka vám na konci fixace nabídne novou sazbu a tu můžete přijmout. Vyplatí se to ale porovnat, protože první nabídka bývá horší než to, co banka dává novým klientům. A pokud jste hypotéku sjednávali v letech 2020 až 2021, kdy byly sazby hluboko pod dneškem, nemusí se přechod vyplatit vůbec; rozhoduje rok sjednání, ne banka.
Prodávám byt, na kterém hypotéka vázne. Mám refinancovat?
Ne, tam se řeší něco jiného: buď hypotéku doplatíte z kupní ceny, nebo ji převezme kupující, nebo se zástava převede na novou nemovitost. Rozebíráme to na stránce Prodej nemovitosti s hypotékou. Pokud zároveň kupujete nové bydlení, bývá levnější převést zástavu než vzít si novou hypotéku za dnešních podmínek.
Kolik mě bude refinancování stát?
Naše služba je zdarma, odměnu nám platí banka. Zůstává odhad nemovitosti, který podle banky vyjde na nula až pět tisíc (zdarma bývá rychlé online ocenění bytu v běžné zástavbě, u atypické nemovitosti se platí), a správní poplatky katastru 4 000 Kč za vklad nového zástavního práva a výmaz původního. Na konci fixace vám banka za předčasné splacení nesmí nic naúčtovat. Mimo fixaci si smí říct jen o to, co ji splacení stálo, a nejvýš o 0,25 % ze splácené částky za každý započatý rok do konce fixace, zároveň nejvýš o 1 % té částky.
Co když mi končí fixace až za rok – má smysl se ozvat teď?
Ano. Banky garantují sazbu zhruba 30–60 dní dopředu, ale analýzu a srovnání má smysl udělat 6 měsíců před koncem fixace. Když sazby klesají, mohli byste si pojistit dobrou nabídku už teď. Když rostou, vyplatí se posunout konec fixace dřív – i za drobnou sankci.
Musím dokládat příjmy, když splácím bez problémů?
Ne vždycky. Část bank u refinancování bez navýšení úvěru příjmy znovu nedokládá, pokud jste dosud spláceli řádně: vidí vám splátkovou historii a bere ji jako doklad sama o sobě. Není to pravidlo trhu, je to podmínka konkrétní banky, takže se na to ptáme za vás hned na začátku.
Jaké dokumenty budu potřebovat?
Aktuální úvěrová smlouva, výpis z bankovního účtu za 3 měsíce, potvrzení o příjmu (nebo daňové přiznání u OSVČ), občanský průkaz. U refi obvykle nepotřebujete nový odhad nemovitosti; jak s ním která banka nakládá, rozebíráme u odhadu nemovitosti. Podepisuje se přes Bankovní identitu, takže se obejdete bez pobočky.
Co když mě nová banka nakonec zamítne?
Když vás banka zamítne, vrátíte se k původní bance s nově sjednanou fixací a nic tím neztratíte. Zamítnutá žádost ale v registru zůstává, v bankovním rok a v nebankovním půl roku, a ostatní banky ji tam uvidí. Proto nemá smysl podávat žádosti na několik stran najednou; lepší je zjistit důvod prvního zamítnutí a s tím pracovat.
Pojďme si to spočítat.
Vy zadáte čísla a rozdíl ve splátce uvidíte hned. Specialista pak projde 8 bank z panelu a probere s vámi, co z toho dává smysl. Bez závazku a bez papírování.