Investiční hypotéka: doporučené LTV 70 % není zákonný limit

Musí banka těch 70 % dodržet?

Ne. Je to doporučení České národní banky, ne zákonný strop. Odchýlit se banka smí. V praxi to spíš nedělá: Raiffeisenbank má u hypotéky na pronájem 70 % rovnou v parametrech produktu.

Závazné je u hypoték jediné číslo. LTV, tedy podíl úvěru na hodnotě zastavené nemovitosti, nesmí přesáhnout 80 %. Na 90 % dosáhne jen žadatel do 36 let, a jen když kupuje bydlení pro sebe. Tohle stanovuje regulátor opatřením a banka to dodržet musí.

Zbytek jsou doporučení. DSTI je podíl splátek na měsíčním příjmu, DTI poměr celkového dluhu k ročnímu příjmu. Závazné horní hranice u obou ČNB zrušila, u DSTI v polovině roku 2023, u DTI od ledna 2024. Doporučení pro investiční nemovitosti tedy přibyla k závaznému LTV, ne místo něj.

Plyne z toho jedna nečekaná věc. Ze závazného limitu má banka únikovou cestu. Část nových hypoték smí poskytnout nad 80 %, nejvýš do 5 % objemu z předchozího čtvrtletí. Na doporučení pro investiční nemovitosti se tahle výjimka nevztahuje a ČNB to píše výslovně. Přísnější číslo tak nemá ani tu malou kapsu, kterou má číslo závazné.

Je moje nemovitost investiční?

Rozhoduje účel koupě a počet nemovitostí, které už vlastníte. Stačí jedno z toho. Byt na pronájem spadá pod definici bez ohledu na pořadí. Třetí a každá další obytná nemovitost taky, i když v ní chcete bydlet sami.

Druhá nemovitost k vlastnímu užívání pod definici nespadá. Když máte byt a kupujete si k němu chalupu pro sebe, platí pro vás běžné podmínky. U třetí už účel koupě roli nehraje, rozhoduje počet.

Pozor na neúčelové úvěry. U americké hypotéky, kde účel bance nedokládáte, doporučuje ČNB obezřetně předpokládat investiční záměr. Opak musí být z posouzení banky jednoznačně průkazný.

Co všechno se mi počítá do počtu nemovitostí?

Všechny obytné nemovitosti, i v zahraničí, a družstevní podíly. Způsob využití se neřeší. Vlastní bydlení, pronájem i rekreace váží stejně a nezáleží ani na tom, jestli je splácíte.

Počet si banka ověří v katastru. Vaše prohlášení obvykle nestačí. U nemovitostí v zahraničí a u družstevních podílů to jinak než prohlášením nejde, ty katastr nezná.
Podíl se počítá od poloviny. Když vlastníte alespoň polovinu, je to pro tenhle účel celá nemovitost. Podíly se nesčítají, dva takové podíly znamenají dvě nemovitosti.
U více žadatelů rozhoduje ten s víc nemovitostmi. Počítá se každý zvlášť a použije se nejvyšší zjištěná hodnota.
Bytový dům se počítá po jednotkách. Jedna zapsaná jednotka, ve které bydlí víc domácností, se bere jako víc nemovitostí.
Rekreační objekt se započítat nemusí. Platí to u chaty, která zjevně nevyhovuje trvalému bydlení, typicky bez celoročního přívodu vody, elektřiny nebo řešení odpadních vod.
Nemovitost na prodej jde vyřadit až s podpisem. Tvrzení, že ji prodáváte, nestačí a návrh smlouvy taky ne. Rozhoduje podepsaná kupní smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí.

Týká se to i mého stávajícího úvěru?

Jen když si při té příležitosti půjčíte víc. Doporučení míří na úvěry ke koupi. Refinancování a refixace bez navýšení pod ně nespadají.

Hypotéku na byt, který pronajímáte, tedy můžete převést jinam a doporučených 70 % se na vás nevztáhne. Jakmile ale celkovou výši úvěru navýšíte, posuzuje se to znovu a podle přísnějších podmínek. Totéž platí při převzetí cizího dluhu.

Ke koupi se počítá i nemovitost ve výstavbě, koupě s následnou rekonstrukcí, družstevní podíl a budoucí koupě v developerském projektu. Mimo definici zůstávají úvěry jen na výstavbu nebo rekonstrukci a koupě pozemku bez navazující výstavby.

Kolik budu potřebovat vlastních zdrojů?

Při 70 % zbývá 30 % hodnoty, a k tomu náklady koupě. Pozor na to, z čeho se procenta počítají: z odhadu nemovitosti, ne z kupní ceny.

Když odhad vyjde níž než cena, kterou platíte, rozdíl doplácíte navíc ke svým 30 %. U investiční nemovitosti to zabolí víc než u vlastního bydlení, protože chybějící část je od začátku vyšší.

Vyšší LTV pro mladé žadatele tu nepomůže. Závazné opatření ho váže na pořízení bydlení pro sebe, takže na investiční nemovitost se 90 % nevztahuje v žádném věku.

Vlastní zdroje nejsou jediná hranice. Doporučené DTI 7 znamená, že celkový dluh nemá přesáhnout sedminásobek ročního čistého příjmu. Počítají se do něj i úvěry, které už splácíte.

Započítá mi banka nájem do příjmu?

Ne celý. Banka počítá s tím, že byt nebude pronajatý každý měsíc a že do něj budete muset investovat. Kolik z nájmu uzná, se liší banku od banky, a část jich chce vidět doložený nájemní vztah.

Má to háček, který se snadno přehlédne. Jakmile se očekávaný nájem z kupované nemovitosti započítá do vašich příjmů, má banka podle ČNB takový úvěr považovat za investiční. Vyšší příjem v žádosti tedy může zapnout přísnější podmínky. Co banky uznávají na straně příjmu jinak než nájem, je na stránce Jaké příjmy banka uzná.

Raiffeisenbank u hypotéky na pronájem uvádí, že do příjmů zahrne i příjmy z pronájmu, a půjčí až 70 % hodnoty zastavené nemovitosti. Česká spořitelna, Komerční banka ani Moneta samostatnou hypotéku na pronájem na svém hypotečním rozcestníku neuvádějí. Ověřeno 21. 9. 2026.

Mám kupovat na sebe, nebo na s.r.o.?

Jsou to dva různé úvěry, ne dvě varianty jednoho. Doporučené LTV 70 % i DTI 7 míří na spotřebitelský úvěr zajištěný obytnou nemovitostí. Úvěr, který si vezme firma, do té kategorie nespadá.

Neznamená to, že firma dostane automaticky víc. Žádost se posuzuje podle jiných pravidel: banka se dívá na hospodaření firmy a podmínky si nastavuje sama. Spotřebitelská ochrana se na firemní úvěr nevztahuje.

Daně se u obou cest počítají jinak. To je otázka na daňového poradce, ne na banku, a vyplatí se ji položit dřív, než podepíšete rezervační smlouvu.

Na co se zeptat banky?

Odpovědi se mezi bankami liší nejvíc právě tady, tak si je nechte písemně. Ještě předtím si ale spočítejte, na kolik vůbec dosáhnete. Kalkulačka má režim podle příjmu a výsledek uvidíte bez zadání kontaktu.

Považujete tenhle úvěr za investiční, a z čeho to vyvozujete?
Kolik nemovitostí mi započítáte a jak si jejich počet ověříte?
Kolik z nájmu uznáte jako příjem?
Chcete vidět podepsanou nájemní smlouvu, nebo počítáte s odhadem nájmu?
Půjčíte i nad 70 % hodnoty, a za jakých podmínek?
Co se změní, když budu byt pronajímat krátkodobě?

Časté dotazy

Platí u investiční hypotéky LTV 70 % ze zákona?

Ne. Je to doporučení České národní banky účinné od 1. dubna 2026. Závazný je jen strop LTV 80 %, a 90 % pro žadatele do 36 let, kteří kupují bydlení pro sebe. Odchýlit se banka smí, ale spíš to neudělá.

Je druhý byt automaticky investiční?

Není. Druhá nemovitost, kterou budete užívat sami, pod definici nespadá. Třetí a každá další ano, a tam už nerozhoduje účel koupě, ale počet. Byt na pronájem pod ni spadá vždy, i kdyby byl váš první.

Počítá se byt, který vlastním v zahraničí?

Ano. Započítávají se všechny obytné nemovitosti v Česku i v zahraničí, a k tomu družstevní podíly. České si banka ověří v katastru, zbytek doložíte prohlášením. Nezáleží na tom, jak je využíváte.

Vztahuje se doporučení i na refinancování?

Jen když při něm navýšíte celkovou výši úvěru. Refinancování a refixace bez navýšení pod ně nespadají, takže hypotéku na pronajímaný byt můžete převést jinam. Mimo zůstává i úvěr čistě na výstavbu nebo rekonstrukci.

Může mi banka půjčit víc než 70 % hodnoty?

Teoreticky ano, protože je to doporučení. Objemová výjimka u závazného stropu LTV se ale na doporučení nevztahuje. Formální kapsa, o kterou byste se opřeli, tu tedy není, a tak má smysl porovnat víc bank.