DSTI a DTI

Co která zkratka měří?

Obě odpovídají na tutéž otázku z jiné strany: unesete tu splátku?

DSTI se dívá na měsíc. Sečte splátky všech vašich úvěrů, tedy i kreditky a leasingu, a porovná je s čistým měsíčním příjmem. Měří, kolik vám po zaplacení zbyde.

DTI se dívá na celek. Porovnává váš celkový dluh s ročním čistým příjmem a vyjde z toho násobek. Měří, jak velké břemeno na sebe berete v poměru k tomu, co vyděláte.

Proč to nejsou limity ČNB?

Protože je regulátor u úvěrů na vlastní bydlení deaktivoval a v červnu 2025 to znovu potvrdil.

Závazné zůstalo LTV, tedy podíl úvěru na hodnotě zastavené nemovitosti. To je dnes jediný plošný ukazatel, který banky musí dodržet.

Najdete přesto na desítkách webů větu, že „ČNB povoluje splátku nejvýš do poloviny příjmu". Je to zastaralé znění, které se přepisuje z jednoho článku do druhého. Pro vás z toho plyne praktický důsledek: když vám jedna banka řekne ne kvůli poměru splátky a příjmu, není to pravidlo státu, ale rozhodnutí té banky. U jiné to dopadnout může jinak.

Kde DTI platí dál?

U nemovitostí pořizovaných na pronájem. Od dubna 2026 u nich Česká národní banka doporučuje, aby celkový dluh nepřesáhl sedminásobek ročního čistého příjmu, a k tomu přísnější LTV.

Je to doporučení, ne zákonný limit. Banky se jím ale řídí, takže v praxi na něj narazíte. Rozebíráme to i na stránce o refinancování, protože se to týká i převodu už existujícího úvěru na investiční nemovitost.

Jak to banky počítají teď?

Každá po svém a nikdo to nezveřejňuje.

Banky si oba ukazatele dál hlídají jako součást vlastní úvěrové politiky a promítají je i do ceny: lepší poměr splátky a příjmu obvykle znamená lepší pásmo, a s ním lepší sazbu. O kolik, vám dopředu neřekne nikdo, protože interní ceníky podle bonity veřejné nejsou.

Proto má u hraniční žádosti smysl porovnat víc bank najednou, a ne se spolehnout na jednu. Co všechno banky uznají na straně příjmu, je na stránce Jaké příjmy banka uzná.

Co s tím můžete udělat?

Tři věci, a všechny působí na tentýž poměr.

• Zrušte nevyužívané úvěry. Kreditní karta se do splátek počítá i nevyčerpaná, protože banka pracuje s limitem, ne s aktuálním zůstatkem.
• Doložte příjmy, na které jste zapomněli. Rodičovský příspěvek, pronájem nebo výsluhový příspěvek se často započítávají.
• Prodlužte splatnost. Nižší splátka zlepší poměr, ale zaplatíte na úrocích víc. Je to výměna, ne trik.