Hypotéka na byt
Na papíře je to stejná hypotéka jako na dům. Rozdíl je v tom, co banka zkoumá: u bytu řeší jednotku, dům, ve kterém stojí, a společenství vlastníků. Zato ocenění u něj často proběhne od stolu, bez návštěvy odhadce, a to šetří čas i peníze.
Michaela Foldynová vede HypoGO
Co přesně se dává do zástavy?
Bytová jednotka i s podílem na společných částech domu. Nekupujete metry čtvereční ohraničené zdmi; s jednotkou jde ruku v ruce podíl na střeše, schodišti, stoupačkách a obvykle i na pozemku.
Proto banku zajímá dům jako celek, ne jen váš byt. U rodinného domu se naopak řeší pozemek a povolení; je to na stránce Hypotéka na dům. Do hodnoty zástavy se promítne stav střechy i to, jestli dům prošel zateplením, přestože s tím vaše jednotka na první pohled nesouvisí.
Družstevní byt je úplně jiný případ: tam nekupujete jednotku, ale podíl v družstvu, a ten do zástavy dát nejde. Rozebíráme to na stránce Hypotéka na družstevní byt.
Ocenění bytu často proběhne od stolu
U bytů v běžné zástavbě umí banky ocenit online. Odhadce nevyjede, cena se stanoví z dat o prodejích v okolí a vy ušetříte jak poplatek, tak zhruba týden čekání.
Má to ale podmínky a ty stojí za znalost dopředu. Komerční banka ve své metodice uvádí, že k dokončení online ocenění potřebuje doklad o výměře bytu a aspoň dvě fotografie, interiér bytu a bytový dům. Jsou to pravidla jedné banky, ne trhu, ale ostatní se od nich neliší nijak dramaticky.
Doklad o výměře nemusíte shánět na úřadě. Uznává se nabývací titul, prohlášení vlastníka, předpis služeb od správce, nájemní i pojistná smlouva nebo daňové přiznání. Bere se i odhad zpracovaný jinou bankou, bez ohledu na jeho stáří. Když nemáte nic, stáhne si banka prohlášení vlastníka z katastru sama.
Past, na kterou se naráží nejčastěji: plocha bez balkonu
Do výměry se nepočítá balkon, terasa ani sklep. Banka pracuje s čistou plochou bytu. Inzerát obvykle uvádí plochu včetně balkonu, protože se tím byt prodává líp.
Rozdíl se pozná až při ověřování a tam je tolerance úzká. Komerční banka připouští odchylku nejvýš 1,5 m², a zároveň nejvýš 3 % z podlahové plochy uvedené v dokumentu. Když je rozdíl větší, ocenění se musí zpracovat znovu se správnou výměrou.
Prakticky z toho plyne jediné: nehlaste bance číslo z inzerátu. Vezměte ho z prohlášení vlastníka nebo z kupní smlouvy. Ušetří vám to kolo navíc v nejhorší možnou chvíli, tedy když běží lhůty z rezervační smlouvy.
A počítejte s tím, že i po online ocenění vás může odhadce kontaktovat kvůli místnímu šetření. Podle metodiky KB ho v takovém případě platí banka, ne vy. Jak se ceny odhadu liší u jednotlivých bank, je na stránce Odhad nemovitosti.
Co banku zajímá na společenství vlastníků?
Hlavně to, jestli dům nemá problém, který se dřív nebo později promítne do hodnoty bytu. Ptá se na technický stav, na plánované velké opravy a na to, jestli společenství samo nesplácí úvěr.
Zeptejte se proto prodávajícího dřív než banky: kolik je ve fondu oprav, co se plánuje a jestli dům splácí úvěr na zateplení. Odpověď neovlivní jen schválení hypotéky. Ovlivní hlavně vaše měsíční náklady, které do splátky nepatří a stejně je budete platit.
Zastaví věcné břemeno hypotéku?
Ne samo o sobě. Na řadě webů se dočtete, že nemovitost s věcným břemenem financovat nejde. Tak jednoduché to není: rozhoduje, o jaké břemeno jde a jestli je zapsané v katastru jako právo věcné.
Komerční banka ve své metodice nepřijímá věcné břemeno užívání nebo věcné břemeno bytu, když je na listu vlastnictví zapsané jako právo věcné. Výjimku ale dělá. Týká-li se břemeno jen vymezené části nemovitosti, třeba jednoho bytu v domě nebo konkrétních místností, a odhadce kvůli němu stanoví sníženou cenu, projde to.
A když je užívací právo sjednané jen jako smluvní závazek, tedy není věcněprávní a v katastru zapsané není, dá se akceptovat za dalších podmínek.
Z toho plyne jedna rada. Před podpisem rezervační smlouvy si stáhněte list vlastnictví a podívejte se, co na něm vázne. Stojí to pár korun a ušetří to zjištění na poslední chvíli. Co na něm hledat, rozebíráme u hesla Zástavní právo.
Časté dotazy
Potřebuju k hypotéce na byt souhlas SVJ?
Ke koupi bytu v osobním vlastnictví ne, jednotka je vaše a zastavujete ji sami. Souhlas společenství se řeší u úvěrů, které se týkají domu jako celku, typicky při rekonstrukci společných částí. Banka si ale může vyžádat informace o hospodaření společenství, hlavně když dům splácí vlastní úvěr.
Proč banka chce fotky bytu?
Kvůli online ocenění. Bez návštěvy odhadce potřebuje aspoň základní představu o stavu, takže se dokládá interiér bytu a bytový dům zvenku. Je to rychlejší i levnější varianta než výjezd odhadce a u bytů v běžné zástavbě je dnes standardem.
Co když se výměra v katastru liší od inzerátu?
Platí ta z dokumentu, ne z inzerátu. Banka pracuje s čistou plochou bez balkonu, terasy a sklepa, a tolerance je úzká. Když je rozdíl větší, ocenění se zpracuje znovu, což stojí čas. Proto hlaste bance číslo z prohlášení vlastníka nebo z kupní smlouvy.
Je hypotéka na byt levnější než na dům?
Sazbu neurčuje typ nemovitosti, ale vaše bonita a LTV. U bytu ale bývají nižší vedlejší náklady, protože ocenění často proběhne online a nemusíte platit odhadce. Rozdíl je tedy v nákladech kolem hypotéky, ne v sazbě samotné.
Půjčí banka na byt v panelovém domě?
Ano, panelová zástavba je pro banky běžná a u ocenění online je to dokonce nejčastější případ. Pozor spíš na velmi malé byty a na domy ve špatném technickém stavu; tam se hodnota zástavy může lišit od ceny, na které jste se dohodli.