Zástavních práv v katastru tři roky ubývalo

Co se v těch číslech počítá?

Zástavní právo dává bance možnost uspokojit se z prodeje vaší nemovitosti, kdybyste úvěr nesplatili. Do katastru se zapisuje vkladem a stejným vkladem se po splacení i vymazává.

Úřad proto vede dvě čísla vedle sebe: kolik zástavních práv za období přibylo a kolik jich zmizelo. Rozdíl obou čísel je jediné, co jsme dopočítali. Ostatní čísla jsou přesně tak, jak je úřad zveřejnil.

Statistika sleduje zápisy provedené vkladem, tedy ty, které vznikají ze smlouvy. Vede se za celou republiku, za kraje i za jednotlivá katastrální pracoviště.

Kolik jich přibylo a kolik zmizelo?

Obrat přišel v roce 2025, a ne plynule. Za 1. pololetí byl rozdíl ještě 1 686 pod nulou. Zbytek roku ho přetáhl o 6 105 nad ni.

Proč jich ubývalo, když se nemovitosti prodávaly dál?

Protože nových zápisů spadlo mnohem víc než výmazů. Mezi roky 2021 a 2023 ubylo zápisů zástavního práva o 53 %, výmazů jen o 34 %.

Výmaz totiž přichází až ve chvíli, kdy je starý úvěr splacený: řádně, z prodeje nemovitosti, nebo při přechodu k jiné bance. Takových případů zůstávalo pořád dost. Nových zápisů ale za dva roky ubyla polovina.

Poslední data ukazují opačný pohyb. Za 1. pololetí 2026 bylo zápisů zástavního práva o 49 % víc než ve stejném období roku 2024, tedy 84 502 proti 56 528. Zápisů vlastnického práva bylo přitom o 1 % míň.

Převádí se tedy zhruba stejně nemovitostí jako tehdy, jen je na nich zapsáno výrazně víc zástav.

Můžu z toho vyčíst, kolik lidí kupuje na hypotéku?

Refinancování nafukuje obě strany. U nové banky se zapíše nové zástavní právo, u té původní se staré vymaže. Jedna hypotéka, která jen změnila banku, se tak v číslech objeví dvakrát, jednou nahoře a jednou dole. Co všechno se při refinancování děje, rozebíráme zvlášť.

Vlastnické právo nejsou jen koupě. Do sloupce se počítají i dary, směny a vypořádání spoluvlastnictví, tedy převody, u kterých žádný úvěr není. Jmenovatel je proto širší než trh s bydlením na dluh.

Zástava nezajišťuje jen hypotéku na bydlení. Nemovitostí se ručí i za úvěr ze stavebního spoření, za americkou hypotéku nebo za podnikatelský úvěr. Na jedné nemovitosti přitom může váznout víc zástav najednou.

Číst se ten poměr dá směrem, ne na desetinu. Ukazuje, jak často se převáděná nemovitost zároveň zatěžuje zástavou. Kolik hypoték banky skutečně poskytly, patří do statistik České národní banky, ne do katastru.

Bylo to v celé republice stejné?

Bylo. V roce 2023 skončilo v mínusu všech 94 katastrálních pracovišť. V roce 2024 se celostátní čísla už zvedala. Pod nulou přesto zůstalo 82 pracovišť z 94 a z krajů skončil v plusu jediný: Hlavní město Praha.

Žebříček podle toho, kde ubylo nejvíc zástav, by byl jen žebříčkem podle velikosti okresu. Propad jsme proto přepočetli na sto zápisů vlastnického práva ve stejném kraji a ve stejných letech. Nejhlubší propad má Karlovarský kraj: na každých sto zápisů vlastnického práva tam ubylo 8,7 zástavního práva. Na opačném konci Hlavní město Praha s 0,9.

Návrat je na rozdíl od propadu nerovnoměrný. Za 1. pololetí 2026 byly pod nulou už jen 2 kraje ze 14, Jihočeský kraj a Zlínský kraj, a 27 pracovišť z 93.

Samotný poměr se mezi kraji liší výrazně. Nejvyšší je 59 zápisů zástavního práva na sto zápisů vlastnického práva (Hlavní město Praha), nejnižší 32 (Vysočina). Platí pro něj totéž co pro celostátní číslo: je to směr, ne podíl hypoték.

Co si z toho mám odnést, když řeším hypotéku?

Z celostátního čísla vaše splátka neplyne. Přímo z těch tabulek ale plynou tři věci, na které se v praxi naráží.

Výmaz se neprovede sám. Po doplacení vám banka vydá potvrzení o zániku dluhu, kterému se říká kvitance. S ním se podává návrh na výmaz. Dokud ho někdo nepodá, zůstane zástavní právo v katastru zapsané, i když nic nedlužíte. Popsané je to u hesla Zástavní právo.

Při refinancování se do katastru chodí dvakrát. Jednou pro vklad zástavy nové banky, podruhé pro výmaz té původní. Oba kroky mají vlastní správní poplatek, takže patří do nákladů přechodu.

Zástava prodej neblokuje, jen mu určuje pořadí kroků. Nemovitost s nesplacenou hypotékou se prodat dá. Jak to technicky proběhne, rozebíráme na stránce Prodej nemovitosti s hypotékou.

Odkud jsou čísla a co jsme nepoužili

Ze statistiky zápisů provedených vkladem, kterou vede Český úřad zeměměřický a katastrální. Jeden soubor na období, kumulativně od ledna. Stahuje a přepočítává je skript v našem repozitáři, naposledy 21. 9. 2026. Sloupce si ověřuje proti záhlaví, takže když úřad tabulku přeskládá, raději spadne, než aby zapsal nesmysl.

Vědomě jsme nepoužili tři věci. Pořadí okresů podle absolutního počtu zástav, protože by to bylo pořadí podle jejich velikosti. Počet řízení jako jmenovatel, protože jedno řízení může nést víc práv najednou. A srovnání rozjetého roku s celými roky: kratší období se porovnává jen se stejným obdobím let předchozích.

Otevřít statistiky ČÚZK ↗ Přepočet si můžete udělat sami.

Časté dotazy