Hypoteční poradce: co dělá, kdo ho platí a jak ho ověřit

Kdo poradce platí?

Banka, a to až z uzavřeného obchodu. Vy neplatíte nic: ani za srovnání, ani za vyřízení. Není to gesto, je to způsob, jakým je celý trh postavený.

Podstatná je ale věta, kterou nikdo nedopoví. Provize visí na tom, že úvěr skutečně načerpáte, ne na tom, jestli jste spokojení. Když od obchodu odstoupíte nebo vás banka zamítne, poradce nedostane nic.

Z toho plynou dvě věci, a obě jsou pro vás užitečné. Poradce má silný zájem dotáhnout to do konce, protože jinak pracoval zadarmo. A zároveň má zájem, aby úvěr vznikl, i kdyby bylo pro vás lepší počkat. Proto se vyplatí ptát se na důvody, ne jen na výsledek.

Kolik banka poradci zaplatí?

Výši odměny vám musí zprostředkovatel říct sám od sebe, s dostatečným předstihem a dřív, než cokoli podepíšete. A na vyžádání máte navíc nárok na srovnání: kolik mu platí jednotlivé banky. Obojí ukládá zákon o spotřebitelském úvěru, není to laskavost.

Odměna se počítá z výše úvěru, takže u větší hypotéky je vyšší. Liší se banku od banky i podle toho, kolik obchodů daná síť přinese. Veřejný ceník neexistuje, protože jde o smlouvu mezi bankou a sítí, a právě proto na to máte právo se zeptat.

Právě rozdíl mezi bankami je otázka, kterou má smysl položit nahlas: dostane poradce u banky, kterou vám doporučuje, víc než u ostatních? Slušná odpověď zní konkrétně, ne „to je zanedbatelné".

U nás je odpověď zapsaná v tom, jak fungujeme. Rozebíráme to na stránce O HypoGO včetně toho, jak vyděláváme.

Co jsou storna a proč by vás měla zajímat

Když úvěr brzy splatíte nebo přejdete jinam, poradce provizi vrací. Říká se tomu storno a týká se zhruba prvních tří let. U části bank se vrací celá, u jiných postupně podle toho, jak dlouho úvěr vydržel.

Nemá to logiku trestu. Banka poradci platí za klienta, který u ní zůstane, a když odejde po roce, nezaplatil se ani náklad na jeho získání. Pro vás z toho ale plyne něco praktického: poradce má zájem, aby vám hypotéka vydržela, protože jinak o odměnu přijde. V tomhle jde váš a jeho zájem stejným směrem.

Druhá strana téže mince je, že přechod jinam v prvních letech se poradci nevyplatí. Když vám tedy někdo rozmlouvá refinancování, je fér se zeptat, jestli je to kvůli vašim číslům, nebo kvůli jeho.

Banky si to od roku 2024 začaly nastavovat tvrději. Komerční banka tehdy ohlásila, že za refinancování od konkurence v průběhu fixace, tedy období, po které vám banka drží sjednanou sazbu, provizi platit nebude, pokud se úvěr zároveň výrazně nenavýší. Za novou sazbu sjednanou na konci fixace zůstává plná. ČSOB Hypoteční banka, tehdy pod názvem Hypoteční banka, zavedla od března 2024 stoprocentní storno po dobu tří let od podpisu. Podmínky se liší a mění, takže je to ukázka mechaniky, ne ceník.

Mimochodem, ten nastavený rozdíl jde ruku v ruce s tím, co doporučujeme i my: od chvíle, kdy vám banka oznámí novou sazbu, máte tři měsíce na to splatit bez náhrady nákladů. Přechod tedy dává smysl tam, ne uprostřed. Rozebíráme to u refixace a refinancování.

Jak si poradce ověříte?

Ve veřejném registru České národní banky, za dvě minuty. Kdo hypotéky zprostředkovává jako podnikatel, musí v něm být, ať se jmenuje jakkoli. Výjimka je jediná: zaměstnanec banky, který jedná přímo za ni.

V registru najdete, jestli je dotyčný samostatný zprostředkovatel, nebo vázaný zástupce, a pod koho spadá. Vyhledáte ho podle jména nebo IČO. Zaměstnance banky tam nenajdete; ten hypotéku nezprostředkovává, jedná přímo za svou banku. Co ta dvě postavení znamenají a proč na nabídce bank záleží víc síť než jednotlivec, rozebíráme v přehledu trhu hypotečních poradců; spočítali jsme ho přímo z otevřených dat registru.

Otevřít registr ČNB ↗ Naše zápisy si můžete ověřit stejně; IČO a čísla jsou v patičce.

Poradce, nebo zprostředkovatel? Není to totéž

V běžné řeči jedno slovo, v zákoně dvě různé věci. Zprostředkování znamená, že vám někdo pomůže úvěr sjednat. Rada je samostatná služba, kterou zákon definuje zvlášť a která se poskytuje na základě posouzení vaší situace proti dostupné nabídce.

Většina firem na trhu radu v tomhle zákonném smyslu neposkytuje a uvádí to v patičce webu nebo v předsmluvních dokumentech. Není to nic nekalého, jen jiný rozsah služby, než jaký běžné slovo „poradenství" napovídá. Když to pro vás rozdíl je, zeptejte se přímo, jestli radu podle zákona dostanete, a nechte si odpověď písemně.

My mluvíme o specialistech, se kterými vás propojujeme. Mají vlastní oprávnění od České národní banky a jednání s bankou vedou oni.

Na co se poradce zeptat

Pět otázek, které nic nestojí a hodně ukážou. Dobrý poradce na ně odpoví bez váhání.

Kolik za mou hypotéku dostanete a od které banky? Máte na tu odpověď nárok.
Kolik bank jste srovnával a proč vypadly ostatní? Zajímá vás důvod, ne jméno vítěze.
Co se stane, když mě banka zamítne? Odpověď „to se nestane" je varovný signál.
Které podmínky musím splnit, aby ta sazba platila? Účet, pojištění, energetická třída.
Jste v registru ČNB a pod kým? Ověřte si to, nespoléhejte na vizitku.

Co u toho srovnání rozhoduje, rozebíráme v srovnání hypoték. A na co si dát pozor u slev, které banka inzeruje, je na stránce zelená hypotéka.

Časté dotazy

Je hypoteční poradce opravdu zdarma?

Pro vás ano, platí ho banka z uzavřeného obchodu. Neznamená to ale, že je ta služba zadarmo jako taková; odměna je součástí ekonomiky úvěru, kterou banka počítá tak jako tak. Rozdíl je v tom, že vám ji nikdo neúčtuje zvlášť.

Dostane poradce víc, když mi doporučí dražší hypotéku?

Odměna se počítá z výše úvěru, takže u větší hypotéky je vyšší, a mezi bankami se liší. Její výši vám musí zprostředkovatel sdělit sám od sebe ještě před podpisem a na vyžádání máte nárok i na srovnání, kolik mu platí jednotlivé banky. Když se odpovědi nedočkáte, je to informace sama o sobě.

Poznám v registru ČNB, jestli je někdo opravdu zprostředkovatel?

Ano, registr je veřejný a hledá se v něm podle jména nebo IČO. Uvidíte, jestli jde o samostatného zprostředkovatele, nebo o vázaného zástupce, a pod koho spadá. Zaměstnance banky tam nenajdete, ten jedná přímo za svou banku. Kdo hypotéky zprostředkovává jako podnikatel a v registru není, dělá to protiprávně.

Vrací poradce provizi, když hypotéku brzy splatím?

Ano, říká se tomu storno a týká se zhruba prvních tří let. U části bank se vrací celá, u jiných postupně podle toho, jak dlouho úvěr vydržel. Není to past na vás, ale důvod, proč poradci záleží na tom, aby vám hypotéka vydržela. Zároveň z toho plyne, že přechod jinam v prvních letech se jemu nevyplatí, takže se na jeho důvody ptejte.

Můžu jít rovnou do banky a poradce vynechat?

Samozřejmě. Banka vám ale ukáže jen svoje produkty a nemá důvod vám říct, že jinde byste na to dosáhli líp. Zprostředkovatel má smysl hlavně tam, kde je vaše situace nestandardní: podnikání, paušál, kombinace příjmů, nemovitost s vadou.

Co když mi poradce doporučí banku, která mi nepřijde nejlepší?

Ptejte se na důvod a na to, co rozhodlo. Výsledek bez zdůvodnění není doporučení, je to tip. A pokud vám argumenty nesedí, nemusíte nic podepisovat. Počítejte ale s tím, že jakmile smlouvu o hypotéce podepíšete, zavazuje vás; u úvěru na bydlení zákon žádné odstoupení do čtrnácti dnů nedává.