Jak funguje trh hypotečních poradců
Zprostředkování hypoték je licencovaná a dohlížená činnost a všichni, kdo ji smějí dělat, jsou ve veřejném registru České národní banky. Ten registr má dvě patra a ta čísla o trhu řeknou víc než jakákoli brožura. Stáhli jsme si ho a spočítali.
Michaela Foldynová vede HypoGO
Registr má dvě patra
224 firem má vlastní licenci a 22 590 lidí a firem je zapsáno jako vázaní zástupci, tedy pracuje pod licencí někoho jiného. Spočítáno z otevřených dat České národní banky k 21. 9. 2026. Registr je vedený pro spotřebitelské úvěry jako celek, ne jen pro hypotéky.
Horní patro jsou samostatní zprostředkovatelé. Mají oprávnění od České národní banky, odpovídají za svoji činnost sami a po celou dobu musí být pojištění pro případ, že klientovi způsobí škodu. To pojištění není dobrovolné, ukládá ho zákon.
Dolní patro jsou vázaní zástupci. Pracují pod licencí někoho jiného, a to buď pod jednou z těch firem s vlastní licencí, nebo přímo pod bankou či jiným poskytovatelem. Za jejich pochybení vůči vám odpovídá ten, pod koho spadají. Drtivá většina lidí, se kterými se jako klient potkáte, je právě odsud, a není to nic horšího. Naopak: ručí za ně dohlížená firma, ne jednotlivec.
Mezi vázanými zástupci je zhruba 91 ze sta fyzických osob, tedy konkrétních lidí, ne firem. Trh tedy stojí na jednotlivcích, které zastřešuje několik set licencovaných společností.
Vázaný zástupce má vždycky jen jednu síť
Zákon to má nastavené tvrdě. Vázaný zástupce smí zprostředkovávat výhradně pro jednoho zastoupeného, a kdyby ho ohlásilo víc firem, zapíše ho Česká národní banka jen pro tu první.
Praktický dopad je větší, než se zdá. Nabídka bank, kterou před sebou uvidíte, není nabídkou toho člověka, ale sítě, pod kterou spadá. Smlouvy s bankami vyjednává ta síť a vázaný zástupce nabízí, co má k dispozici.
Proto má smysl ptát se na dvě věci zvlášť: pod koho ten člověk spadá a které banky má jeho síť v nabídce. „Srovnáme vám celý trh" nemusí znamenat všechny banky; skoro nikdo nemá smlouvu úplně se všemi.
Kudy tečou peníze
Odměnu platí banka a platí ji za uzavřený obchod, ne za schůzku. Ze sítě pak část dostane konkrétní zprostředkovatel; poměr si síť nastavuje sama a obvykle roste s tím, kolik obchodů kdo přinese.
Stejnou cestou putují zpátky i storna. Když úvěr v prvních letech skončí, banka si odměnu vezme zpátky od sítě a síť od člověka. Proto poradci záleží na tom, aby vám hypotéka vydržela, a proto se mu přechod jinam v prvních letech nevyplatí.
Obojí rozebíráme podrobně na stránce Hypoteční poradce, včetně toho, na co máte ze zákona nárok se zeptat.
Kdo se do registru vůbec dostane
Zápis není formalita. Odborné znalosti si musí každý nechat ověřit zkouškou u osoby akreditované Českou národní bankou a zkouška pro úvěry na bydlení má vlastní rozsah, včetně případových studií. K tomu zákon žádá maturitu nebo vyšší vzdělání. Platí to i pro lidi na pobočkách bank.
Samostatný zprostředkovatel k tomu musí projít povolovacím řízením a držet pojištění odpovědnosti. Dohled nad obojím má Česká národní banka a zápis může i zrušit.
Slovo „poradce" přitom chráněné není a na vizitce si ho napsat může kdokoli. Chráněný je ten zápis. Proto je jediná otázka, která něco znamená, tahle: jste v registru a pod kým?
Registr se mění průběžně
Když jsme si data stahovali, poslední zápis byl z 18. 9. 2026, tedy pár dní předtím. Lidé mezi sítěmi přecházejí, firmy vznikají a zanikají a zápisy se ruší.
Z toho plyne jediné praktické doporučení: dívejte se do registru dnes, ne na vizitku z loňska a ne na logo na webu. Vyhledání podle jména nebo IČO trvá minutu a řekne vám i to, pod koho ten člověk spadá.
Otevřít registr ČNB ↗ Naše zápisy si ověříte stejnou cestou, IČO máme v patičce.
Časté dotazy
Kolik je v Česku hypotečních poradců?
V registru České národní banky je 22 590 vázaných zástupců a 224 samostatných zprostředkovatelů, tedy firem s vlastní licencí. Spočítali jsme to z otevřených dat ČNB k 21. 9. 2026. Registr je vedený pro spotřebitelské úvěry jako celek, ne jen pro hypotéky, a neuvádí, pod koho který vázaný zástupce spadá.
Je vázaný zástupce horší než samostatný zprostředkovatel?
Není, je to jen jiné postavení. Vázaný zástupce pracuje pod licencí někoho jiného a za jeho pochybení odpovídá ta firma, což je pro vás spíš výhoda. Rozdíl, který vás zajímá, není v titulu, ale v tom, které banky má jeho síť v nabídce a jak vám vysvětlí, proč vybral zrovna tu jednu.
Může poradce spolupracovat s víc sítěmi najednou?
Jako vázaný zástupce ne. Zákon říká, že zprostředkovává výhradně pro jednoho zastoupeného, a ohlásí-li ho víc firem, zapíše ho ČNB jen pro tu první. Kdo má vlastní licenci samostatného zprostředkovatele, uzavírá smlouvy s bankami sám.
Musí mít hypoteční poradce zkoušku?
Ano. Odborné znalosti se prokazují zkouškou u osoby akreditované Českou národní bankou a pro úvěry na bydlení má vlastní rozsah včetně případových studií. Zákon k tomu žádá maturitu nebo vyšší vzdělání. Platí to i pro lidi na pobočkách bank, nejen pro zprostředkovatele.
Jak poznám, že někdo v registru opravdu je?
Vyhledáte ho na stránkách České národní banky podle jména nebo IČO. Uvidíte, v jakém postavení je zapsaný a pod koho spadá. Trvá to minutu a je to jediné ověření, které má váhu; vizitka, razítko ani logo sítě na webu nic negarantují.
Má každý poradce v nabídce všechny banky?
Nemá a skoro nikdo na trhu nemá smlouvu úplně se všemi. Nabídka se odvíjí od sítě, pod kterou ten člověk spadá, protože smlouvy s bankami uzavírá ona. Ptejte se tedy rovnou na seznam bank, ne na to, jestli srovnává celý trh.