Hypotéka přes poradce, nebo přímo v bance?
Otázka se obvykle klade jako „kdo je lepší", jenže tak se rozhodnout nedá. Užitečnější je zeptat se, co vám kdo vůbec může ukázat. Odpověď je u obou omezená, jen pokaždé jinak.
Michaela Foldynová vede HypoGO
Co vám kdo může ukázat
Bankéř jednu banku, zprostředkovatel svůj panel, celý trh ani jeden. Je to nejpodstatnější rozdíl a zároveň ten, o kterém se mluví nejmíň.
Člověk na pobočce vám nabídne produkty své banky. Není to omezení jeho schopností, ale popis práce. Zprostředkovatel nabídne banky, se kterými má jeho síť smlouvu, a ten seznam je u každé sítě jiný. My máme v panelu 8 bank a jmenujeme je v srovnání hypoték.
Věta „srovnáme vám celý trh" tedy skoro nikdy neplatí doslova, ani u nás. Když ji někde uslyšíte, požádejte rovnou o seznam bank. Je to otázka, na kterou existuje jednoslovná odpověď, a způsob, jak ji dostanete, vám o tom člověku řekne dost.
Některé banky jdou jedině napřímo
Air Bank hypotéky přes zprostředkovatele ani srovnávače nedistribuuje a žádost přijímá jen přímo. Nezáleží na tom, koho si najdete; přes nikoho to nepůjde.
Není to jediný případ, jen nejvýraznější. Banky se liší v tom, jestli externí distribuci mají vůbec, a mění to v čase. Prakticky z toho plyne: když o konkrétní bance víte, že ji chcete, ověřte si nejdřív, jestli k ní vede jiná cesta než na pobočku.
Co která z nich nabízí, jsme sepsali i u bank, které sami nezprostředkujeme, a je to u nich napsané hned pod hlavičkou. Třeba Air Bank nebo Fio.
Kdo koho platí
Ani jedna strana není neutrální a stojí za to vědět jak. Zprostředkovatel dostane od banky provizi z načerpaného úvěru a při brzkém odchodu ji vrací. Bankéř na pobočce má plán a odměnu za jeho plnění, jen ji nevidíte vyčíslenou.
Není to důvod nikomu nevěřit, je to důvod ptát se na zdůvodnění. U obou platí totéž: doporučení bez vysvětlení, proč ostatní varianty vypadly, není doporučení. Jak přesně funguje odměna zprostředkovatele, rozebíráme na stránce Hypoteční poradce.
Kdy dává smysl co
Rovnou do banky, když
- máte standardní příjem ze zaměstnání a kupujete běžný byt nebo dům,
- chcete konkrétní banku, která přes zprostředkovatele nejde,
- vaše banka vám dává podmínky vázané na to, že u ní jste dlouho,
- jste ochotní obejít víc poboček sami a máte na to čas.
Přes zprostředkovatele, když
- podnikáte, jste na paušální dani, nebo kombinujete víc zdrojů příjmu; každá banka to počítá jinak a rozdíl bývá ve statisícich,
- nemovitost má něco nestandardního, třeba věcné břemeno nebo chybějící kolaudaci,
- kupujete družstevní byt, kde podíl nejde zastavit,
- nejste občan ČR a řešíte pobytový titul nebo příjem v cizí měně,
- nechcete nechat stopu v registru u pěti bank naráz.
Ten poslední bod se přehlíží a přitom je praktický. Každé posouzení se zapíše do registru a ostatní banky ho uvidí. Proto se vyplatí porovnat podmínky dřív, než podáte žádosti, ne obráceně.
Dá se udělat obojí?
Dá a je to rozumné. Vyžádejte si nabídku ve své bance, kde vás znají, a vedle toho nechte srovnat trh. Dvě čísla vedle sebe jsou lepší vyjednávací pozice než jedno.
Jen si hlídejte pořadí: nejdřív podmínky, teprve pak žádosti. A když obě cesty vedou ke stejné bance, dejte vědět oběma stranám. Souběžná žádost na jednu banku dvěma cestami dělá zmatek a může obchod zdržet.
Časté dotazy
Dostanu přes zprostředkovatele lepší sazbu než v bance?
Nedá se to slíbit a nikdo, kdo to slibuje, to nemá čím doložit. Co zprostředkovatel přináší, je šířka: položí vedle sebe banky, ke kterým byste jinak museli obejít pobočky. Jestli z toho vyjde lepší číslo, závisí na vaší situaci a na tom, co vám nabídne vlastní banka.
Zaplatím zprostředkovateli něco navíc?
Vy neplatíte nic, odměnu mu vyplácí banka z načerpaného úvěru. Neznamená to, že je ta služba bezplatná jako taková; je součástí ekonomiky úvěru, kterou banka počítá tak jako tak. Rozdíl je v tom, že vám ji nikdo neúčtuje zvlášť.
Které banky přes zprostředkovatele nejdou?
Air Bank hypotéky externě nedistribuuje a žádost přijímá jen přímo. U ostatních to závisí na tom, s kým má daná síť smlouvu, a mění se to. Nejrychlejší způsob, jak to zjistit, je zeptat se na konkrétní seznam bank, ne na to, jestli dotyčný srovnává celý trh.
Uvidí banka, že jsem se ptal i jinde?
Samotný dotaz na podmínky ne. Co se do registru zapíše, je posouzení žádosti, a to ostatní banky vidí. Proto má smysl porovnat podmínky dřív, než začnete podávat žádosti, ať už si je podáváte sami, nebo přes někoho.
Může mi zprostředkovatel vyřídit hypotéku u banky, kde už mám účet?
Ano, pokud tu banku má jeho síť v nabídce. Nabídku pro stávající klienty si ale vyžádejte i přímo; banky je někdy mají navázané na délku vztahu a zprostředkovatel k nim přístup mít nemusí. Pak srovnejte obě.
Je bankéř na pobočce horší odborník?
Není, jen má jiný rozsah. Zná svou banku do hloubky, včetně výjimek, které zvenku nejsou vidět. Zprostředkovatel zná menší detail u víc bank. Obojí se hodí v jiné situaci, a když je vaše situace nestandardní, rozhoduje spíš šířka než hloubka.