Průkaz energetické náročnosti: kdy ho musíte doložit

Kdy musím průkaz mít?

Při prodeji, pronájmu, nové stavbě a větší změně budovy. Povinnost dopadá na stavebníka a na vlastníka. U bytových domů na společenství vlastníků, a pokud nevzniklo, na správce.

Prodej budovy nebo její ucelené části, tedy i jednoho bytu.
Pronájem budovy, a od roku 2016 i pronájem ucelené části.
Nová stavba. Průkaz patří mezi doklady předkládané ke kolaudaci.
Větší změna dokončené budovy, tedy zásah na více než čtvrtinu celkové plochy obálky budovy.
Budova užívaná orgánem veřejné moci nad stanovenou plochu.

Zákon rozlišuje dva okamžiky a plete se to. Možnému kupujícímu nebo nájemci se průkaz nebo jeho kopie předkládá před uzavřením smlouvy. Předat ho musíte nejpozději při podpisu. Splnit jen tu druhou část nestačí.

Třída musí být uvedená i v inzerci. Vyhláška k tomu přidává podrobnost, kterou většina inzerátů míjí: písmo té třídy má odpovídat písmu, kterým je uvedena cena. Co které písmeno znamená, rozebíráme na stránce Energetický štítek nemovitosti.

Kdy ho mít nemusím?

Výjimky jsou uzavřený seznam, ne úvaha. Pokud vaše budova do žádné z nich nespadá, povinnost platí bez ohledu na stáří domu i na to, jak malý je podíl, který prodáváte.

Budovy s energeticky vztažnou plochou menší než 50 m².
Kulturní památky a budovy v památkové rezervaci.
Místa bohoslužeb a budovy užívané pro náboženské účely.
Stavby pro rodinnou rekreaci užívané jen část roku, jejichž odhadovaná spotřeba je pod čtvrtinou celoročního provozu.
Průmyslové a výrobní provozy, dílny a zemědělské budovy se spotřebou do 195 MWh za rok.
Budovy zpravodajských služeb, obrany státu a ochrany utajovaných informací.

Vedle toho existuje cesta, která výjimkou není, ale dohodou. Týká se budov postavených před rokem 1947, na kterých od té doby neproběhla větší změna. U nich se průkaz při prodeji ani pronájmu neopatřuje, pokud se na tom obě strany písemně dohodnou. Bez té dohody povinnost trvá.

Pozor na jeden rozdíl, na kterém se chybuje. U požadavků na energetickou náročnost stavby zákon zmiňuje památkovou rezervaci i památkovou zónu. U průkazu jmenuje kulturní památku a jen rezervaci. Dům v památkové zóně, který sám památkou není, průkaz potřebuje.

Kdo ho vystavuje a jak si ho ověřím?

Energetický specialista s oprávněním ministerstva průmyslu a obchodu. Nikdo jiný. Vedle něj smí průkaz zpracovat osoba usazená v jiném členském státě unie, pokud je k tomu doma oprávněná.

Seznam držitelů oprávnění vede ministerstvo a je veřejný. Filtruje se v něm podle kraje a podle druhu oprávnění, protože specialista může mít oprávnění jen na audity nebo jen na kontroly klimatizace. U každého záznamu je vidět, jestli oprávnění platí, takže se dá odhalit i ten, kdo podmínky pro výkon činnosti nesplňuje.

Zkontrolovat to jde z dokumentu samotného. V protokolu průkazu jsou identifikační údaje specialisty, jeho podpis a datum vypracování. Podle nich si ho v seznamu najdete.

Cenu za zpracování žádný předpis nestanoví, sjednává se. Zeptejte se předem, co specialista potřebuje za podklady a jestli je v ceně prohlídka na místě.

Jak dlouho platí?

Deset let, ale ne bezpodmínečně. Platnost končí dřív, když na budově proběhne větší změna, nebo když se změní způsob vytápění, chlazení či přípravy teplé vody.

Prakticky to znamená, že výměna kotle nebo instalace tepelného čerpadla ukončí platnost průkazu okamžitě. I toho, který je rok starý. Kdo si pořídil nový zdroj tepla a pak prodává, potřebuje průkaz nový.

Druhá věc je datum vyhotovení. Průkazy vydané v roce 2016 letos dosloužily, takže si ho před prodejem otevřete a datum zkontrolujte. Je v protokolu, u podpisu energetického specialisty.

Není to jen komplikace. Nový průkaz po výměně zdroje může ukázat jinou třídu, protože se mění faktor, kterým se dodaná energie přepočítává na primární. Jak ten přepočet funguje, je na stránce Energetický štítek nemovitosti.

Co když ho prodávající nemá?

U bytu ho má mít společenství vlastníků. Vlastník jednotky si o něj musí požádat prokazatelným způsobem. Společenství mu ho předá do 30 dnů, pokud ho má, a do 60 dnů, pokud ho teprve pořizuje.

Když ani po písemné žádosti nepřijde, existuje náhrada, o které se skoro nemluví. Vlastník jednotky může průkaz nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie za uplynulé tři roky. V tom případě pro něj neplatí ani povinnost uvádět třídu v inzerci.

Kupujícímu ta vyúčtování mimochodem řeknou o provozu domu víc než třída, protože jsou to skutečné odběry, ne výpočet. Na hypotéku ale nestačí: sleva za energetickou třídu stojí na doloženém průkazu.

U rodinného domu žádné společenství není, takže průkaz obstarává vlastník sám. Bez něj nejde inzerovat správnou třídu ani uplatnit slevu u banky.

Co hrozí, když se nedoloží?

Pokuta až 200 tisíc korun a nejhorší třída v inzerátu. Přestupky podle zákona o hospodaření energií projednává Státní energetická inspekce, v prvním stupni její územní inspektorát.

Horní hranice pokuty je u těchto povinností stejná pro fyzické i právnické osoby. Týká se neopatření průkazu i toho, když ho vlastník kupujícímu nepředloží, nepředá, nebo neuvede třídu v inzerci. Vyšší sazba v zákoně existuje, ale míří jinam, například na toho, kdo zpracovává průkazy bez oprávnění.

Druhý následek je okamžitý a nikdo ho neukládá. Zprostředkovateli prodeje nebo pronájmu se předává grafická část průkazu, kterou pak uchovává tři roky. Když ji nedostane, musí v inzerci uvést nejhorší klasifikační třídu. Nabídka jde tedy ven s písmenem G, i když dům na G není.

Realitní kancelář to navíc nemá jen jako povinnost vůči klientovi. Zákon pro ni má vlastní přestupek, a to jak za neuvedení třídy, tak za neuchování grafické části po tři roky.

Třetí následek nese kupující a je nevratný. Slevu za energetickou třídu banka posuzuje proti doloženému průkazu, a doložit ho jde nejpozději před schválením úvěru. Podrobně to rozebíráme na stránce Zelená hypotéka. Kdo průkaz dodá až k podpisu, sazbu už nezmění.

Kdo prodává nemovitost, na které hypotéka ještě vázne, řeší průkaz vedle výmazu zástavního práva; postup je na stránce Prodej nemovitosti s hypotékou.

Časté dotazy

Kdo průkaz platí, prodávající, nebo kupující?

Povinnost opatřit si ho má vlastník, takže při prodeji prodávající. Kdo ho zaplatí, zákon neřeší a dohodnout se dá jinak. Prakticky ho ale prodávající potřebuje dřív, než nabídku vůbec vystaví, protože klasifikační třída musí být už v inzerci.

Stačí kopie, nebo chce banka originál?

Zákon mluví o průkazu nebo jeho kopii, a to jak u předložení před podpisem, tak u předání. Zprostředkovateli se předává grafická část nebo její kopie. Co chce banka k úvěru, se liší, takže si to u ní ověřte předem.

Musím mít průkaz, když byt jen pronajímám?

Ano, u pronájmu ucelené části budovy platí povinnost od roku 2016. Průkaz zpracovaný pro celý dům je zároveň průkazem pro byt v něm, takže si ho obvykle vyžádáte od společenství vlastníků.

Potřebuju průkaz i u chaty?

Stavby pro rodinnou rekreaci užívané jen část roku jsou z povinnosti vyňaté. Podmínkou je, že jejich odhadovaná spotřeba je pod čtvrtinou toho, co by spotřebovaly při celoročním užívání. Chata užívaná celoročně tedy pod výjimku nespadá.

Dá se průkaz zpracovat jen na jeden byt?

Jen když má byt vlastní zdroj tepla nebo chladu nezávislý na zbytku domu, nebo samostatně měřenou a centrálně regulovanou dodávku energie. Jinak platí průkaz zpracovaný pro celou budovu a samostatný se dělat nedá.

Platí od roku 2026 nová pravidla pro průkazy?

Ve znění zákona platném ke konci září 2026 žádná nová povinnost k průkazům nenabíhá. Evropská pravidla, o kterých se mluví v souvislosti s renovačními pasy a přepočítanou stupnicí tříd, do českého zákona zatím promítnutá nejsou. Platí tedy to, co je popsané výš.